http://eurostimul.fanbb.ru/ недвижимость ru-ru Thu, 20 Sep 2012 12:02:34 +0400 MyBB/mybb.ru http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=33#p33 <p>Последние аналитические отчеты говорят о том, что на сегодняшний день Германия является чуть ли не единственной страной со стабильным и растущим рынком недвижимости. Так ли это? В какие сегменты стоит сейчас вкладываться? Анвар КАЛИМОВ, генеральный директор компании Moscow Sotheby’s International Realty: В последнее время Германия рассматривается как оплот стабильности не только в Европе, но и во всем мире: эта страна привлекает к себе внимание устойчивой экономикой, политической системой, социальной безопасностью, надежной банковской системой и одним из самых высоких в Европе уровнем жизни. Стабильность на рынке недвижимости, который признан «тихой гаванью» для выгодных капиталовложений, является еще одним притягательным фактором для иностранцев: согласно исследованиям, проведенным Роттердамским университетом Эразмуса, цены на жилье в Германии оставались относительно стабильными в течение последних 25 лет, даже с учетом инфляции и объединения страны. За последние несколько лет в Германии значительно увеличилось количество сделок по покупке недвижимости. С точки зрения инвестиций в жилую недвижимость сегодня Германия представляет самый стабильный рынок в мире: ежегодный рост цен составляет около 5 %. По прогнозам аналитиков, эта тенденция сохранится в течение еще нескольких ближайших лет, по крайней мере до 2015 года. Среди россиян Германия также занимает лидирующую позицию в списке наиболее популярных стран для приобретения недвижимости с целью инвестиций. Среди прочих факторов российских инвесторов привлекают, в первую очередь, стабильный доход и правовая защищенность. Более того, именно Германия обеспечивает оптимальное сочетание относительно невысокой стоимости недвижимости, достаточно высокого рентного дохода, гарантированного долгосрочными договорами аренды, ликвидности объектов, возможности кредитования до 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а также возможности получения ВНЖ<br />при инвестициях от 250 тыс. евро. Одной из отличительных черт рынка недвижимости Германии является крайне высокий процент объектов, сдаваемых в аренду: более 50% жителей страны не имеют собственного жилья, а в Берлине процент квартиросъемщиков превышает в настоящее время 80 %. Такая ситуация делает крайне привлекательным приобретение объекта недвижимости с последующей сдачей его в аренду, что обеспечивает инвестору гарантированный доход (примерно 8-10% годовых), причем не только в летний сезон, но и круглый год. Если рассматривать западную Германию, то плюсами здесь являются ликвидность и качество объектов недвижимости, стабильный доход от аренды, а минусами – высокие цены и невысокий процент дохода. В восточной Германии достаточно низкие цены на покупку, наличие большого потенциала роста стоимости недвижимости в связи с быстрым развитием региона, более высокий доход от сдачи в аренду из-за низких цен и средних арендных плат. Анна ЛЕВИТОВА, управляющий партнер компании EVANS: Действительно, Германия в последнее время демонстрирует устойчивый и быстрый рост цен на недвижимость. Причем при совсем небольших суммах инвестиций доходность зачастую превышает среднеевропейскую. Сейчас, например, мы работаем с немецкими партнерами, которые предлагают небольшие квартиры в Берлине по цене от 90 тыс. евро с доходностью 5% после всех расходов на содержание и обслуживание квартиры. Наши клиенты обычно покупают такие объекты блоками по пять квартир с договорами различной длины в центральных районах Берлина, например, в Митте. Немецкий инвестиционный рынок недвижимости считается одним из наиболее устойчивых и безопасных в Европе. Ничто не может иллюстрировать стабильность немецкого рынка недвижимости лучше, чем тот факт, что во время финансового кризиса он практически не пострадал в отличие от рынков многих стран. А банки Германии даже во время кризиса выдавали кредиты практически в тех же объемах, что и до него. На сегодняшний день привлекательными являются объекты как коммерческой, так и жилой недвижимости различного направления. Сейчас видна тенденция к растущему спросу, что, по мнению многих экспертов, сигнализирует дальнейший рост цен. Станислав ЗИНГЕЛЬ, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: Рынок недвижимости Германии действительно является одним из самых стабильных в мире. Мировой финансовый кризис практически не повлиял на немецкий рынок недвижимости. В 2008-2009 годы было зафиксировано падение объемов сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью Германии, но с 2010 года объемы рынка растут высокими темпами, постепенно приближаясь к пиковым докризисным показателям. При этом рынок жилой недвижимости Германии является едва ли не единственным в Европе, который способен продемонстрировать прирост цен в ближайшие годы. Жилье на территории большинства европейских государств все еще переоценено, что предопределяет дальнейшее снижение цен на фоне общей экономической нестабильности в ЕС. Как следует из аналитического обзора Deutsche Bank, немецкая недвижимость по- прежнему недооценена. Стоимость жилой недвижимости в стране все еще находится на исторически низких уровнях, несмотря на некоторое увеличение цен в последние годы. Исходя из этого, специалисты банка прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в Германии, который будет наиболее ярко выражен в крупных городах с населением более 500 тыс. человек и составит не менее 2-3% ежегодно в течение ближайших десяти лет. По итогам 2011 года рост стоимости жилой недвижимости в Германии составил: • средний общенациональный рост стоимости недвижимости в Германии - более 4%; • рост стоимости во многих крупнейших городах (Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф, Гамбург и др.) - более 5%; • рост стоимости недвижимости в Берлине - более 11%.<br />По прогнозам аналитиков, по итогам 2012 года суммарный объем сделок: • с жилой недвижимостью в Германии превысит 10 млрд евро; • с коммерческой недвижимостью в Германии превысит 20 млрд евро. Дополнительным признаком стабильности рынка недвижимости Германии является тот факт, что непосредственно на немцев (частных и институциональных инвесторов) приходится от 60% до 75% инвестиций в различных сегментах рынка недвижимости. Иными словами, немецкий рынок недвижимости характеризуется высоким внутренним спросом, что свидетельствует об его долгосрочной устойчивости. В текущий момент времени привлекательными для инвестиций являются все сегменты рынка недвижимости Германии – как жилой, так и коммерческой. Уровень рентной доходности (доходность от сдачи в аренду) зависит от местоположения объекта – в крупных городах уровень доходности несколько ниже, чем в менее крупных населенных пунктах. При этом рентная доходность составляет для коммерческой недвижимости – 6-9%, для гостиничной недвижимости – 6-8%, для доходных домов – 6-10%, для квартир, сданных в аренды – 3-7%. Игорь ИНДРИКСОНС, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru: Во втором квартале 2012 года рынок Германии упал на 2,02% по сравнению с первым кварталом. Рынок Германии не является растущим рынком, он является стабильным рынком, так как все ставки контролирует государство. Если вы покупаете квартиру, вам сразу скажут, за сколько ее можно будет сдать в аренду, и на сколько вы сможете поднимать в год. Стоит отметить, что в России сейчас очень много предложений по покупке коммерческой недвижимости в Германии, в частности торговой. Сейчас в Европе кризис, Германия страдает из-за евро, в ближайшее время страну ожидает понижение рейтинга. Поэтому торговые площади плохо продаются, а Россия – это страна слива неликвида. Единственное, на что можно обратить внимание в Германии, это покупка офисных площадей, но там порог входа<br />от 50 млн евро. Также можно вложить средства с помощью открытых фондов недвижимости, но нужно опасаться закрытых фондов недвижимости. <br />Источник: RussianRealty.ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 12:02:34 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=33#p33 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=32#p32 <p>В ближайшие пять лет недвижимость в Европе будет дешеветь, так как предложение более чем втрое превысит спрос. Исключением станет только премиальный сегмент, который продолжит расти в цене. Основными продавцами недвижимости выступят правительства и банки: первые претворяют в жизнь меры жесткой экономии, вторые приводят финансы в соответствие с требованиями регуляторов. Переизбыток предложения на европейском рынке недвижимости будет способствовать ее падению в цене. В ближайшие пять лет в Европе на этом рынке будут выставлены на продажу активы на 413 млрд евро — в среднем по 83 млрд евро в год, пишет The Wall Street Journal со ссылкой на исследование JP Morgan Chase. Это не так много по сравнению с рекордом 2006 года, когда было продано недвижимости на 231 млрд евро. И даже меньше, чем в прошлом году, когда в продажу поступили активы на 119 млрд евро. Однако сейчас активность инвесторов минимальна — за пять лет они купят недвижимости всего на 126 млрд евро. «Нынешнюю стратегию инвесторов можно описать так: «Я не знаю, что будет с Европой, поэтому лучше повременить с приобретениями и подождать, пока ситуация прояснится. Так уже было после банкротства Lehman Brothers, когда активность инвесторов оказалась заморожена на несколько месяцев», — пояснил РБК daily аналитик Capital Economics Эд Стэнсфилд. По мнению JP Morgan, главными продавцами на рынке станут правительства и банки. Чтобы урезать дефицит бюджета, власти продадут в ближайшие пять лет недвижимость на 117 млрд евро. При этом качество продаваемой госсобственности оставляет желать лучшего — чаще всего речь идет об исторических или обветшалых зданиях, которым требуется срочный дорогостоящий ремонт. В свою очередь банки, которые вынуждены наращивать капитал, сокращая в своих портфелях рискованные активы, избавятся от недвижимости на 231 млрд евро. В прошлом году о своем решении выйти из сектора недвижимости объявили французский Societe Generale и немецкий Eurohypo. Зачищая в срочном порядке балансы, банкам приходится продавать активы со значительным дисконтом. Большая часть продаж за период придется на самые ликвидные рынки — Великобританию и Францию. При этом Париж для инвесторов сейчас привлекательнее Лондона, который более цикличен и зависим от ситуации на финансовых рынках. Испания и Италия, которые обеспечат рынок недвижимости активами на 96 млрд и 49 млрд евро соответственно, не вызывают у инвесторов желания вкладываться. «Как я могу заставить правление поверить, что эти проблемные страны предоставляют интересные возможности, когда доходность их бондов говорит обратное», — цитирует PwC участника рынка в своем исследовании. «В следующие 18 месяцев недвижимость обесценится по региону на 10—15%: понижение на ключевых рынках еврозоны вроде Германии и Австрии составит порядка 7%, тогда как проблемные страны просядут более значительно. Потенциал роста сохраняется у стран Восточной Европы, а также североевропейских стран, которые более-менее изолированы от неприятностей в валютном блоке», — резюмировал г-н Стэнсфилд.<br /> Юлия Калачихина<br />Источник: РБК daily</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:59:32 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=32#p32 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=31#p31 <p>Россияне склонны покупать недвижимость на курортах, там, где море и солнце. Первенство здесь, пожалуй, держат Болгария, Черногория, Кипр и Испания, но все больше интереса проявляется и к другим странам, одна из которых – Италия, покорившая многих не только прекрасными пляжами, но и богатым историческим наследием, живописными пейзажами и великолепной кухней. Вот только экономический кризис затронул и итальянскую экономику, пока там не все так грустно, как в Греции или в Испании, но в пессимистичных отчетах аналитиков и экономистов не так уж редко речь заходит и об Италии. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, насколько серьезны опасения специалистов и как это отражается на рынке недвижимости, что сегодня предлагается покупателям и стоит ли покупать. Ситуация на рынке Италия, как и другие южные страны Евросоюза, действительно переживает не лучшие времена. Ее экономика<br />менее зависима от какого-либо конкретного сектора - развита автомобильная отрасль, текстильная и легкая<br />промышленности, туризм, малый бизнес, - поэтому положение дел здесь лучше, чем в Греции или Испании, но<br />все равно кризис 2008-2009 гг. сказался на Италии весьма сурово. Здесь был зарегистрирован отрицательный<br />рост ВВП (-1,3% в 2008 г. и -5,2% в 2009 г.). Это были худшие показатели среди стран «Большой семерки». В<br />2010-м ВВП вновь начал расти, но пока незначительными темпами и с замедлением: в 2010 г. показатель увеличился на 1,8%, а в 2011 г. только на 0,4%. На довольно высоком уровне остается безработица, ставки по<br />облигациям государственного займа ползут вверх, растет государственный долг. «Он достиг почти двух<br />триллионов евро, и теперь Италия занимает четвертое место в мире по размеру госдолга», - утверждает Игорь<br />Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.<br />Причем если в 2010 г. государственный долг составлял 118,7% от ВВП, то в 2011 г. вырос до 120,1% ВВП. Да и<br />рейтинг Италии был снижен. Все это не могло не сказаться на рынке недвижимости: на нем царит стагнация: «На сегодня рынок (по сравнению с докризисным. – От ред.) упал примерно на 15-20%», - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). «С июля 2011-го по июль 2012 года средняя общенациональная стоимость жилья снизилась на 1,8%. Также за последний год снизились объемы продаж, - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, правда, утверждая при этом, что ситуация пока некритичная. - Итальянская недвижимость не демонстрирует прироста показателей, характерного, например, для рынка недвижимости Германии, но на нем не наблюдается и глубокого спада, характерного для рынков жилья Испании или Болгарии». Дело в том, что в Италии не было строительного бума и спекулятивного роста цен на недвижимость, поэтому даже в условиях слабой экономики нет очень резкого спада цен. Таким образом, Италия занимает «промежуточное» положение между передовыми странами Европы – Германией, Великобританией и Францией и южными государствами, такими как Греция, Болгария и Испания. Стоит еще отметить, что в Италии фактически два рынка недвижимости – северной части (севернее Рима) и южной (южнее Рима). Север страны более развит, здесь находятся крупные заводы и фабрики, большие города и наиболее привлекательные туристические центры, да и доходы населения тут выше, а юг Италии развит гораздо хуже. Поэтому на севере рынок недвижимости более активный и разнообразный, а спрос более устойчивый и платежеспособный, и стагнация там ощущается меньше. Итальянские предложения Тем не менее предложений жилья в Италии немало, и на севере, и на юге, да и спрос тоже имеется, хотя, по<br />данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), он ниже, чем, например, в Болгарии и Испании. Италия более<br />популярна среди европейцев, покупателей-россиян там немного: по сравнению с болгарскими или испанскими<br />курортами итальянские, те, что находятся на севере, - дороже, а те, что на юге, - не отличаются развитой<br />инфраструктурой, транспортной доступностью и ассортиментом жилья. В крупных же городах - Риме или Милане<br />- квартиры в основном покупают соотечественники, ведущие в Италии бизнес или собирающиеся перебраться туда на ПМЖ. И в основном - для собственного проживания и отдыха.<br />Если рассматривать рынок Италии в целом, то, по данным Станислава Зингеля, он практически поровну представлен многоквартирными и индивидуальными домами, а одна из основных его особенностей - сравнительно небольшие объемы жилищного строительства, из-за чего новостройки в современных кондоминиумах стоят значительно дороже, чем жилье на вторичном рынке недвижимости. Стоимость жилой недвижимости в Италии Название региона / Средний уровень цен на первичном рынке недвижимости в евро за кв. метр / Средний уровень цен на вторичном рынке недвижимости в евро за кв. метр / Средняя стоимость продаж Ancona 2651 1977 2078<br />Bergamo 2400 1638 2010<br />Brescia 2529 1717 2146<br />Livorno 2093 1674 1692<br />Messina 1830 1377 1594<br />Modena 2781 1955 2158 Novara 1892 1314 1564<br />Parma 2825 2005 2326<br />Perugia 2040 1587 1834<br />Salerno 3209 2619 2565<br />Taranto 1566 1105 1268<br />Trieste 2138 1504 1463 Verona 2691 1836 2119<br />Средний уровень цен 2357 1716 1909 Источник: Gordon Rock Самыми престижными считаются курорты на севере Италии – на берегах Лигурийского моря (Портофино, Рапалло, Сан-Ремо и т.д.) и в прибрежных областях Тосканы (Форте дей Марми, Лидо ди Камайоре и др.), а также на островах, расположенных в Тирренском море, – на Сардинии и Сицилии. Здесь покупают недвижимость итальянские звезды и известные спортсмены, бизнесмены и политики, вилла Берлускони, кстати, тоже расположена на Лигурийской ривьере, да и многие российские миллиардеры обзавелись здесь собственным домом. Среди предложений северных итальянских курортов много дорогих вилл и апартаментов. Например, роскошный дом в Сан-Ремо площадью 900 м кв. с бассейном, парком и полем для игры в волейбол и баскетбол и двумя гаражами стоит 8 млн евро, а в Портофино за такую сумму можно купить лишь особняк площадью 45 м кв.<br />А стоимость апартаментов здесь может доходить до 3-5 млн евро. По популярности и дороговизне с Лигурийским и Тосканским побережьями, Сардинией и Сицилией соперничают разве что Венеция и итальянские озера – Гарда, Маджоре и Комо, ставшие престижным местом отдыха благодаря Джорджу Клуни, купившему здесь особняк. Его не оставили равнодушным величественные пейзажи и спокойствие этих мест. Чтобы наслаждаться всем этим сполна, придется заплатить от 5 до 16 млн евро – столько в среднем стоит вилла на озере. Но и на дорогих итальянских курортах можно найти относительно бюджетное жилье, для этого достаточно обратить внимание на менее известные городки, на более удаленные от моря и центра районы больших городов, либо на старые дома. Например, в Сан-Ремо двухкомнатную квартиру площадью 47 м кв. в доме начала прошлого века можно купить за 130 тыс. евро, что вполне сопоставимо со стоимостью аналогичной по размеру новостройки на окраинах Москвы. В портовой же Генуе, где пляжа как такового нет, за такую сумму предлагаются пятикомнатные апартаменты после ремонта площадью 60 м кв., а на озере Комо – двушка площадью 54 м кв. в новом жилом комплексе с бассейном и гаражом. Примерно такой же порядок цен и в Римини, где нет таких завораживающих пейзажей, но зато есть большие песчаные пляжи и более демократичные цены. Если же рассматривать населенные пункты в 10-20 км от моря или побережья озер, то собственником итальянской недвижимости можно стать и с более скромным бюджетом: так, для покупки просторной квартиры площадью 70-80 м кв. понадобится 70-85 тыс. евро, а для небольшой однушки - всего 35-50 тыс. евро. Правда, недвижимость будет расположена в старом доме - без охраны, бассейнов, благоустроенной территории и прочих радостей жизни. А вот уж где точно не удастся сэкономить, так это в Венеции. Здесь стоимость квартир в средневековых домах исторического центра начинается от 250 тыс. евро и заканчивается 5-6 млн (за двухуровневые апартаменты во дворцах), причем на ценах практически не сказался кризис. Венеция – чуть ли не единственный район Италии, где новостройки стоят дешевле, чем вторичка. Например, двухкомнатные апартаменты площадью 50 м кв. в современном жилом комплексе с бассейном на острове Лидо ди Езоло (это тоже Венеция), где, кстати, есть пляж, стоят 210 тыс. евро. Довольно дороги апартаменты и в крупных городах, расположенных на севере Италии, таких как Флоренция, Турин, Болонья, и конечно, высоки цены в Милане. Здесь стоимость однушек площадью 35-45 м кв. начинается от 140 тыс. евро, а дешевле можно найти жилье только в совсем уж старых домах или в пригородах. Не отстает от Милана и Рим, где однокомнатная квартира в центре или в районе Ватикана стоит от 240 тыс. евро, а двухкомнатная – от 300 тыс. евро. За дешевыми метрами надо отправляться на юг Италии, например, в Апулию или Калабрию, где предложений на сегодня очень много, в том числе в новостройках. Например, в Скалии даже виллы с бассейном стоят 500-900 тыс. евро, а четырехкомнатные апартаменты с видом на море и балконом - 40-50 тыс. евро. За такую же сумму можно купить и однокомнатные квартиры с террасой, обращенной на море, в жилом комплексе в 700 м от пляжа близ города Соверато, где к услугам жильцов – рестораны, бары, spa-центр, теннисный корт и бассейн. А хозяином однокомнатной квартиры площадью 18 м кв. в Скалии можно стать, имея лишь 14 тыс. евро. Но и это не предел – например, в Козенце не редкость просторные апартаменты площадью 60-80 м кв. по цене 11-13 тыс. евро. Такая недвижимость обычно находится в старом доме, не располагает полным набором коммуникаций и/ или требует серьезного ремонта. Покупать или нет? Сегодня целесообразность приобретения итальянской недвижимости не очевидна. Если рассматривать ее как<br />инструмент инвестиций, то большой доходности ждать не стоит: прибыль от сдачи жилья в аренду небольшая<br />(3-4%), а рост цен пока не ожидается, в перспективе вообще возможны убытки. Картина дня сегодняшнего,<br />особенно в сравнении с другими южными странами Европы, не так уж и плоха: «Да, снижение объемов продаж<br />есть, но не существенное - спад в общенациональном масштабе составил 5,5%. При этом объемы продаж в 13<br />крупнейших итальянских городах снизились и того меньше – только на 1,3%», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Но прогнозы на будущее не слишком радужны: «На ближайшие 12 месяцев ряд экспертов<br />предвещает и рост +3%, а ряд - спад до -3%, но все сходятся в том, что в краткосрочной перспективе рынок<br />итальянской недвижимости продолжит стагнировать», - сообщает Станислав Зингель. А Игорь Индриксонс<br />(Indriksons.ru) считает, что спад будет гораздо больше 3%. «Экономический кризис в Италии только набирает<br />обороты. Уже с осени 2012 года начнется более интенсивное и массовое падение рынка. По предварительным<br />прогнозам, сектор курортной недвижимости на севере Италии упадет на 40%, а городской – на 20-25%, таким образом, среднее арифметическое падение по рынку будет примерно 30-35%. На юге же будет еще сложнее,<br />здесь цены могут упасть на 60% от нынешних показателей (по городской недвижимости – на 50%, по курортной –<br />на 70%). Это обусловлено тем, что последние пять лет на южном рынке надувался спекулятивный пузырь.<br />Недвижимость в этом регионе неликвидна, туристический поток очень слабый, а владельцы жилья и<br />управляющие компании «раздували» этот пузырь с помощью пиара, рекламы и виртуального роста цен -<br />увеличивали стоимость без явных на то оснований, пытаясь показать всему рынку и потенциальным инвесторам, что недвижимость на юге Италии растет и является хорошим активом», - говорит эксперт. Но если оценивать не ближайшие месяцы, а ближайший год, то, по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), стоимость жилья в Италии в целом сохранит стабильность при условии, что обойдется без серьезных экономических потрясений. «В случае же существенных макроэкономических проблем, например, суверенного дефолта, спад цен может достигнуть 10-15%. Но при этом объемы спроса сократятся меньше, чем объемы строительства, что обусловлено большой зависимостью строительных компаний от банковского финансирования. Однако даже в этом случае катастрофического обвала всех основных показателей не произойдет, так как рынок недвижимости Италии базируется на здравых экономических принципах и в крайне слабой мере зависим от международных спекулянтов», - рассуждает Станислав Зингель. Таким образом, относительная политическая и экономическая стабильность страны позволяют надеяться на то, что итальянский рынок жилья избежит значительного и затяжного спада, по крайней мере, на севере. Исходя из этого, в целях инвестирования рекомендуется приобретать лишь ликвидную недвижимость на севере Италии, в наиболее развитых городах и на известных курортах. Резюме журнала wwwmetrinfo.ru Южные страны Европы, ориентированные в большей мере на сельское хозяйство и туризм, переживают плохие<br />времена, по сравнению с ними Италия находится в лучшем положении. Однако ее дела тоже не идеальны, и<br />аналитики все чаще пророчат ей серьезные экономические проблемы. Эксперты предсказывают стагнацию и<br />спад, особенно в южных регионах. Но есть вероятность, что благодаря довольно развитой экономике страны<br />падение не будет стремительным и затяжным, и уже в среднесрочной перспективе цены, спрос и предложение<br />восстановятся. Покупать недвижимость в целях инвестирования при таком фоне не стоит, и даже приобретая жилье для собственного проживания, рекомендуется все тщательно взвесить, отдавая предпочтение более<br />развитым северным курортам и крупным городам<br /> Ольга Агуреева<br />Источник: Metrinfo.Ru.</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:58:22 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=31#p31 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=30#p30 <p>Бегают ли американцы с квитанциями по оплате коммунальных услуг, простаивают ли они в очередях и как им «подключают» воду и свет? Своими наблюдениями делится Генеральный директор ООО АБК «Новая Сибирь» Игорь Макурин, регулярно навещающий эту страну. Сервис на современном уровне Американцы, в чем я сумел убедиться, очень щепетильны в вопросах, связанных с их повседневной жизнью. Наглядным подтверждением тому является сфера коммунальных услуг. Как я уже писал ранее, большинство граждан США проживают в собственных домах. Дома группируются в маленькие «райончики» - так называемые subdivisions. Обычно это от пятидесяти до двухсот домовладений, на которые распространяются общие правила проживания. В каждом таком «сабдивижине» действует определенное количество коммунальных операторов, предоставляющих весь спектр необходимых услуг – снабжение электричеством, водой, телефонной связью, газом, канализование стоков, вывоз мусора, стрижку газонов (у них это обязательно). При покупке дома вы в обязательном порядке знакомитесь с правилами проживания и вдобавок получаете от брокера все необходимую информацию относительно тех компаний, что предоставляют коммунальные услуги на территории данного «сабдивижина». Эта информация, кстати, может серьезно повлиять на ваш выбор. Например, вы узнаёте, кто будет вас снабжать<br />электричеством. Иногда это может быть одна компания, иногда несколько (на выбор). Вам сразу говорят, сколько будут стоить услуги и на каких условиях они предоставляются. Если вас это не устраивает, а альтернативного оператора в данном «сабдивижине» нет, вы можете подыскать дом в другом месте. И наоборот, если поставщик услуг – известная компания с хорошей репутацией, то это в состоянии положительно повлиять на ваше решение купить дом именно в этом месте. Американцы, еще раз подчеркну, относятся к таким вещам серьезно. То же касается услуг по воде, канализации и так далее. Скажу несколько слов о технической стороне вопроса. Коммунальные операторы – это те, с кем вы заключаете договор об оказании услуг и с кем ведете расчеты. Иными словами – они занимаются «сбытом», имея дело с конкретными домовладельцами. Скажем, генерирующие мощности, водонапорные станции, очистные сооружения, магистральные сети могут принадлежать и государству, и муниципалитету, и частной компании. Они<br />заведуют логистикой, «дают» напряжение в сети или напор воды в трубопроводе. А «коммуналищики» вас ко всему этому подключают, заводя электричество или воду непосредственно в дом, и устанавливают приборы учета (причем, за свой собственный счет). Такую услугу оказывают (специально это подчеркиваю) исключительно<br />частные компании, очень дорожащие своей репутацией и конкурирующие за клиентов. Бывает так, что едва въехав в дом, вы получаете сразу несколько предложений, скажем, от «водопроводных» компаний. Как только вы заключили договор, от компании тут же приезжает техник и делает врезку «фирменного» счетчика, присоединяя его к трубе, заходящей в дом. Причем, на счетчик вам смотреть даже не нужно, поскольку нет необходимости (как у нас) заполнять всякие бланки и бегать с ними в ЖЭУ: счетчик с определенной периодичностью автоматически передают информацию о расходе воды в диспетчерский пункт компании (то же самое по электричеству и прочим услугам). Надо признаться, меня поначалу несколько насторожил данный момент. Я спросил у одного американца: не могут ли компании, мягко говоря, накинуть лишнего? На что он мне ответил: «Знаете, подобные случаи теперь уже в прошлом. Когда-то по таким делам было столько судебных исков, что теперь ни одно компания не решится обсчитывать клиентов». Еще раз подчеркну: американцы очень щепетильны в таких вопросах. Если у них возникают какие-то подозрения в мошенничестве, судебный иск неминуем. «Доверительные» отношения в расчетах Очень интересны и показательны для нас сами способы расчета за оказанные услуги. В Америке подавляющее большинство подобных расчетов осуществляется строго по «безналу». Использовать «кэш» для осуществления коммунальных платежей совершенно не принято. Здесь тоже все происходит автоматически, через депозиты. Заключая договор, вы получаете номер счета, куда будут перечисляться ваши платежи. Это так называемый персональный код. Деньги – опять же по договору – считываются с вашей электронной карты. По каждой операции вы получаете соответствующую «распечатку», где указано, сколько с вас сняли и за что. В этой связи очень важно отметить один принципиальный момент. Деньги с вашего депозита переходят на так называемый трастовый («доверительный») счет. Распоряжаться деньгами с трастового счета как своими собственными компания не может. И банки за этим следят, в соответствии с законодательством. Вначале компания обязана рассчитаться со всеми контрагентами (включая владельцев магистральных сетей), уплатить налоги, и только оставшуюся часть она может забрать себе в качестве прибыли, переведя на свой расчетный счет. На ее собственную долю может прийти, допустим, одна восьмая от всего, что было перечислено потребителями услуг. Всякие злоупотребления в работе с трастовыми счетами преследуются по закону. За такие вещи в Америке грозит реальный срок (кстати, конкуренты там тоже не дремлют, и в случае чего могут донести куда следует, так что нарушать закон чревато). Представляете, как в таких условиях приходится «крутиться» коммунальному оператору, чтобы повысить прибыль! «Электронное» воспитание собак Американцы очень дорожат своим «приватным» пространством, и американское законодательство выстроено так, чтобы обеспечить невмешательство в частную жизнь со стороны всяких асоциальных элементов. Речь идет не только о защите дома от посягательств мошенников, но и от нежелательных действий соседей, не считающихся (в силу дурного воспитания) с правом человека на неприкосновенность своего «privacy». Таким проникновением может считаться громкая музыка, высаживание высоких деревьев на границе участка, разведение костров и даже беспорядок на вашем участке, способный вызвать неприятные чувства у соседа. Это тоже, в каком-то смысле, проникновение в «privacy», что может стать поводом для вызова полиции. Такие случаи я наблюдал лично. Самое интересное, что в подавляющем большинстве американских subdivisions нет никаких заборов. Сам «сабдивижин» может быть огорожен (иногда только с одной стороны, рядом с транспортной магистралью), но внутри, между участками заборы встречаются редко. Причем границы самих участков зачастую обозначены условно, однако ваш сосед четко понимает, за какую черту ему переходить без дозволения не стоит. В этой связи приведу одно любопытное наблюдение. Будучи в гостях у одного «русского» американца, я стал свидетелем такой картины. На участке его соседа резвилась огромная немецкая овчарка. Иногда мне казалось, что вот-вот это псина подбежит и к нашему дому, поскольку, как я уже говорил, никакого забора здесь не было. Но, на удивление, собака всегда останавливалась ровненько на границе участка. Она многократно подбегала к этому месту, но никогда не перешагивала за границу, как будто ее удерживала какая-то невидимая цепь. Естественно, я вначале подумал, что хозяин каким-то особым образом ее выдрессировал, и собака стала понимать, куда ей соваться не следует. На самом деле все оказалось гораздо проще: на собаке был электронный ошейник, который получал слабые разряд от специальных устройств, вмонтированных вдоль границы участка. У хозяина этой псины был выбор: либо банально сажать ее на цепь, либо использовать вот такое хитрое устройство. Хозяин выбрал второй, «инновационный» вариант. Если бы он не сделал ни того, ни другого, ему наверняка пришлось бы объясняться с полицейскими, поскольку в Америке вряд ли кто позволит, чтобы соседский пес свободно бегал по его территории. С законами в этой стране, специально отмечу, никто не шутит. И вряд ли полицейский махнет рукой на подобное нарушение. Там вас спокойно могут оштрафовать даже за распитие пива в неположенном месте (предварительно заставив вылить его на землю). Здесь же здоровенный пес, являющийся потенциальным источником опасности для людей. А к безопасности своих граждан американское законодательство относится очень трепетно. Возможно поэтому простые американцы в большей степени полагаются на силу закона, чем на высоту забора и крепость дверей. <br />Игорь Макурин<br />Источник: &quot;Новосибирская недвижимость. nn-baza&quot;</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:49:06 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=30#p30 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=29#p29 <p>Ничто так не помогает при поиске жилья за границей, как откровенная беседа с человеком, который профессионально это жилье продает. Журналисты Prian.ru съездили в гости в крупнейшее агентство недвижимости Финляндии. И узнали, почему местным риэлторам тяжело работать с русскими, как изменились предпочтения покупателей за последние годы и чему Москве стоит поучиться у Питера. Агентство с труднопроизносимым для русского слуха названием Huoneistokeskus одно из крупнейших в стране: 70 отделений по всей Финляндии, 600 сотрудников, 12 000 сделок в год. Это риэлторская фирма работает со всеми видами недвижимости, и ориентирована, прежде всего, на внутренний рынок. Русские здесь далеко не самые важные клиенты. На них (то есть на нас) приходится незначительная часть сделок - несколько процентов от общего числа. Однако даже такой крупный игрок не может позволить себе игнорировать «русский спрос», особенно, в Южной Карелии. Агентство нанимает персонал, который способен изъясняться на «великом и могучем» и старается понять специфику работы с нашим продавцом и покупателем. Как раз такой специалист – риэлтор Наталья Соколова – встретила нас в своем офисе в центре Лаппеенранты, напоила чаем и откровенно ответила на все вопросы. – Наталья, недвижимость в каких районах Южной Карелии пользуется наибольшим спросом у россиян? – Сейчас Иматра более популярна среди русских, чем Лаппеенранта. Главная причина – там дешевле. – А почему там дешевле? – Меньше город, меньше возможностей… В Лаппеенранте находится достаточно крупный по меркам Финляндии Технологический университет. Там учится много русских студентов. «Когти рвут» все, кто как может – вот родители и стараются отправить детей за границу. К тому же, Финляндия – это последняя страна Северной Европы, в которой пока сохраняется возможность получить бесплатное высшее образование. Естественно, никто не платит никаких стипендий, но учиться вы все еще можете бесплатно. Но, думаю, эту практику вскоре отменят. – То есть интерес родителей студентов в значительной степени влияет на стоимость недвижимости… – Да, но это только один из факторов. Вообще в Лаппеенранте уже давно сохраняется высокий уровень цен. Здесь дороже, чем в Лахти, Коувола, чем в Хамина и Котке вместе взятых. В Лаппеенранте совершенно другой ценовой диапазон, и это всех удивляет. Обвиняют в этом россиян, хотя сейчас русских здесь немного. Да, раньше был всплеск интереса, цены взлетели, а сейчас спрос ослаб, но ценник все никак не может опуститься. Влияние на стоимость недвижимости оказывает и городская инфраструктура: в этом направлении последние десять лет Лаппенранта двигалась семимильными шагами. Раньше это был весьма унылый городишко, а сейчас здесь бесконечные магазины, кабаки, бутики… Город выигрывает за счет торговли. – А русские клиенты за эти годы изменились? – Конечно. В Финляндии больше нет оголтелых русских, которые общались в стиле: «хочу и баста». В 2005-2007 годах они очень сильно влияли на рынок, совершали просто безумные по стоимости сделки. Местные обалдевали от этих цен, потому что среднестатистические финны заплатить такие деньги не могли. Тогда граждане Суоми избаловались и привыкли к тому, что русские «хапают» все подряд – не зная языка, не глядя бумаги, не нанимая юристов… Многие россияне тогда совершили глупые, совершенно необдуманные покупки: потратили бешеные деньги, которые они не смогут вернуть, потому что рынок стабилизировался. Сейчас русский спрос сместился в сторону бюджетных предложений. И в целом, отношение изменилось: клиенты стали более подготовленными, они мониторят рынок, изучают сайты, анализируют предложения разных компаний и условия работы с ними. Раньше они были совсем беспомощными, ничего не могли сами сделать и обращались исключительно к консультантам. Особенно изменились покупатели из Питера, а вот москвичи еще не раскачались... – С русскими просто работать? – Нет, проблематично. Россияне не дисциплинированы вообще. Всегда опаздывают, где-то застревают, хотят сразу посмотреть десять объектов – из Иматры рвануть в Савонлинну, оттуда заглянуть в Хельсинки, потом доехать до Порвоо... Когда приезжают русские, начинается какие-то безумие. А у финнов все дисциплинировано. Система такова: в газете публикуется объявление; например, «во вторник с 17:00 до 17:30 такая-то квартира будет доступна для просмотра всем заинтересованным лицам». Люди приходят на премьерные показы, знакомятся с риэлтором и договариваются о дальнейшем. Конечно, проводятся показы и по индивидуальным заявкам. – Наталья, какой процент сейчас российских покупателей среди всех клиентов вашей компании? – У меня нет точной статистики, но, по ощущениям, очень мало – менее 10%. Huoneistokeskus – это стандартная риэлторская компания, она не ориентирована на зарубежных клиентов. Меня как русскоязычного специалиста взяли ради обслуживания не столько русских покупателей, сколько русских продавцов. Их здесь очень много. Финны уже закрыли иммиграционную программу ингерманландцев, но те, кто стоял в очереди, продолжают сюда переезжать. Многие из них не владеют языком, и, что самое печальное, – не будут им владеть. Молодежь естественно поступает в вузы и учит язык, а старшее поколение нет. А зачем? Они приезжают и садятся на «социалку». Справка Prian.ru В 90-х годах ингерманландцы (этнические финны) получили право на репатриацию. С тех пор в Финляндию иммигрировали около 30 тыс. человек. Очередь закрылась 1.07.2011, разрешение на проживание можно запрашивать до 1.07.2016. – Вы беретесь за продажу любого объекта? – Да, продаем абсолютно все. – А какие самые дешевые варианты у вас есть? – Самые дешевые – это какие-нибудь одна-двухкомнатные квартиры, расположенные далеко от центра. Лаппенранта протяженный город. Территориальный разброс в радиусе 40 километров. В Финляндии недавно изменилось устройство муниципалитетов – в России наращивают их количество, а здесь сокращают. Так многие мелкие города, которые раньше имели самоуправление, были включены в состав Лаппеенранты. – И стали одним городом? – Они входят в муниципалитет. Очень немногие финны селится в самом городе – они любят жить на земле. Поэтому многие покупают недвижимость на некотором расстоянии от центра. Самые дешевые квартиры в Лаппеенранте будут стоить в районе €50-60 тыс. Иматра значительно дешевле – там одна-двухкомнатную квартиру можно найти даже до €30 тыс. – А русским зачем эти квартиры, если они не живут здесь? – Кто-то сдает… – И за сколько можно сдать такую недвижимость? – Законно или не законно? – А большая разница? – Разница будет в налогах. В Финляндии очень жадное налоговое управление. – А как сдать незаконно? – Ну, найти какого-нибудь русского… – Финн на такое не пойдет? – Финн потом и сдаст собственника. Радостно. То есть он поживет на этой квартире, съедет и сообщит об этом, куда положено. Он же на пенсию себе работает. – Ух… Так за сколько в Иматре можно сдать квартиру, стоимостью €50 тысяч? – Неправильная постановка вопроса. Размер аренды не зависит от стоимости квартиры. Вы можете купить недвижимость за €150 тыс. или за €30 тыс. и сдавать за те же деньги. В Финляндии есть определенные рамки стоимости аренды за квадратный метр. Это контролируется: к вам может нагрянуть антимонопольная служба и спросить, на каком основании ваша квартира сдается именно за эти деньги. – За такие большие или за такие маленькие? – Неважно. Если за очень маленькие сдаете, придет налоговая. Все рамки обозначены в специальных таблицах стоимости аренды квадратного метра жилья. – По вашим оценкам, доходность от сдачи в аренду в Финляндии высокая? – Маленькая – это абсолютно точно. С точки зрения прибыли, это бестолковое занятие. Чтобы иметь хороший доход, можно покупать только какое-то коммерческое помещение в центре. Те клиенты, кто на первоначальном этапе приобретают квартиры именно для сдачи в аренду, – новички в этом плане. Конечно, это и не убыточно, но и не прибыльно. – Помимо аренды зачем русские покупают квартиры в Иматре и Лаппеенранте? – Деньги хотят вывести. – А почему именно сюда? – Ближе к границе. Кроме того, многие из них хотят своих родственников вывозить на отдых. – Как они используют эти квартиры? – Приезжают и живут. Сейчас же визу дают почти всем на два года. Многие регулярно гоняют в местные магазины за покупками. Туалетную бумагу отсюда возят... – А дорогие квартиры в городе сколько стоят? – В Лаппеенранте двухкомнатная квартира в доме 70-80-х годов в районе рядом с центром обойдется в €80-120 тыс. Преимущество старых квартир у финнов в том, что у них большие площади. Новостройки здесь почему-то маленькие – например, «двушки» бывают по 42 «квадрата». А в старых «двушках» может быть и 60 «квадратов». С моей точки зрения, планировки старых домов интереснее. А в новых зданиях ценник может быть задран. Например, €200 тыс. за «двушку», в которой не развернуться. – И кто же такие квартиры берет? – Финны. Русские покупают здесь мало дорогого жилья. В основном ищут объекты подешевле. – А если говорить не о квартирах, а о коттеджах… Как тут с ценами? Какие самые дешевые варианты можно найти на рынке? – Многое зависит от года постройки. В Финляндии основные этапы строительства были в 50-е годы, потом в 70- е... На рубеже 90-х началась новая волна. И сейчас появляются новостройки – дома-кубики, как я их называю. Детали к ним производятся на заводе, а потом на участке они собираются, как конструктор. Получается этакая американская деревня 50-х годов с одинаковыми домами и стрижеными газонами с барбекю. Финны сейчас это любят, подобные коттеджные поселки появляются один за другим. – То есть теперь отказываются от того, чтобы дома располагались далеко друг от друга? – Не то чтобы отказываются… Просто финны, как и другие выходцы из Северной Европы, очень экономичны, просчитывают все вплоть до цента. Содержание большого дома с участком – это высокие налоги, оплата коммунальных… Дом в городе 50-х годов постройки может стоить от €125 тыс. Но это будет рухлядь. Качественный объект 70-х и<br />более поздних годов стоит порядка €200 тыс. Если вы хотите дом нормального года постройки, расположенный ближе к центру, рассчитывайте на €250-300 тыс. Все вышесказанное касается объектов в городской черте. – А если за городом? – Здесь важнейший фактор ценообразования – наличие рядом озера. Простой дом без береговой линии можно купить за €150-250 тыс. в зависимости от типа здания. А коттеджи у воды – это вообще особенная каста домов. Не такой уж большой процент финнов владеет подобной недвижимостью: чтобы был именно дом, а не дача с береговой линией. Просто у русских дача – это пять комнат, куда можно всех своих родственников привезти. А у финна дача – это изба с одной комнатой, спальней, маленькой кухонькой и сауной. Если говорить о добротном доме на 4-5 комнат со своей береговой линией, то ценник здесь - от €300 до €800 тыс. – Зависит ли стоимость от того, на какой береговой линии находится дом? – Зависит. Самое дорогое озеро – это Сайма. – Наталья, вы говорили о простеньких дачах… – Такую можно купить за €130-140 тыс. Это небольшой домишко, который может быть относительно новым – 2005-2007 годов. При этом там не всегда есть коммуникации. Свет может быть, а может и не быть. Воды точно нет. Есть озеро и насос. Зимой на таких дачах никто не живет. Там отдыхают летом. – И кто такое покупает? – Финны, конечно. Русские вообще не понимают, как дом может быть без воды и света. Если уж русские и покупают коттедж, то добротный, с коммуникациями и своей береговой линией. Кроме того, многие сейчас строят сами, ненамного дороже получается. – Много ли сейчас предложений по покупке земли? – На Сайме очень мало предложений. А сейчас к власти пришел новый президент и, скорее всего, со временем финны вообще перестанут продавать участки русским. – Именно русским? – Это называется &quot;иностранцам&quot;, но на самом деле – русским. Потому что больше никто землю в таком объеме не покупает. Говорят, немцы и англичане также приобретают участки, но точно не так много. – Тысяч за €150 можно что-то приличное у воды взять? – Что в вашем понимании приличное? – Хорошего качества, с коммуникациями, но малой площади. – Нет. Чтобы в лесу были коммуникации, надо скважину бурить. Поэтому вы не уложитесь в этот бюджет. Домов с коммуникациями со своей береговой линией за €150 тыс. в Финляндии нет, и квартир за €20 тыс. тоже нет. Многие россияне не верят, им сказали, что есть… И что гражданство выдают сразу, как только недвижимость купишь… И еще подарят что-нибудь... Видимо, в свое время в России было много обмана. – Все сказанное относится именно к Южной Финляндии? – Да, но на севере не дешевле. Если недвижимость располагается рядом с горнолыжными курортами, то цены точно не ниже. А смысла покупать объект в лесу далеко от озера или горнолыжного курорта нет. Что там делать? Ягоды собирать? – И напоследок. Элитное жилье по-фински – это что такое? Какие у него характеристики? – «Элитка» финская – это, наверно, добротный новый дом на берегу Сайма. Это если говорить именно про Южную Карелию. В Хельсинки совершенно другая жизнь и культура рынка недвижимости. – И что должно быть в &quot;элитке&quot;? Сауна? – Сауна у финнов есть везде – это не признак «элитки». Вообще, на этом рынке нет такого понятия как элитная недвижимость. Финнам плевать на &quot;элитность&quot;, как плевать на престижность машины или телефона. Для них важно, чтобы сохранялось соотношение цены и качества, чтобы объект был построен с умом. Например, был у нас отличный дом из клееного бруса, с участком, сауной и своим причалом – ушел за €840 тыс. И не скажешь, что это «элитка» – просто качественный дом с хорошей бытовой техникой. Финны не гоняются за престижем… Есть дома по €1,3 млн в городе, без береговой линии… Ну и стоят они со своими колоннами – никто не берет... Беседовали Михаил Келим, Филипп Березин, Анастасия Фалей Фото allthingseurope.tumblr.com, mycontinent.co, isuomi.ru, jyrkinen.fi, wordpress.com Источник: Prian.ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:47:39 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=29#p29 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=28#p28 <p>Российскому гражданину, круглый год сохраняющему настороженно-мрачное выражение лица, тайцы кажутся счастливыми и беззаботными людьми. Нам хочется быть такими же, поэтому неудивительно, что многие решают переселиться в эту радостную страну насовсем. Конечно, при ближайшем рассмотрении оказывается, что тайцы, как и все остальные представители рода человеческого, могут огорчаться, злиться, ревновать или испытывать досаду. Другое дело, что для каждого подобного случая у них припасена своя улыбка—считается, что всего их тринадцать разновидностей. Иностранец вряд ли разберется в этих тонкостях, а вот местный житель легко отличит, улыбается его собеседник сухо и вежливо, или его улыбка выражает бурное негодование. Впрочем, у тайской улыбки есть и другое важное предназначение. Тайцы считают, что мир вокруг себя надо облагораживать, обустраивать, окультуривать. А когда все друг другу улыбаются—мир неминуемо становится лучше. Впрочем, для «фарангов»—иностранцев неазиатского происхождения, к числу которых причисляют и россиян— мир, с точки зрения тайца, и так неплох. Между прочим, в слове «фаранг» нет ни малейшего негативного оттенка: если вы приехали в Таиланд—значит, у вас есть деньги, а если у вас есть деньги, то это хорошая карма. С этим трудно не согласиться. И еще легче понять, почему столь многие российские гости переезжают в страну насовсем (или, по крайней мере, надолго): «Таиланд действительно можно назвать раем. Тропический климат и теплое море круглый год, красивая природа, вкусная еда, гостеприимная культура и высокий уровень сервиса при доступных ценах—все это делает страну столь любимой многими,—говорит Юлия Добролюбова, координатор по маркетингу и продажам компании Hvidsten Group—Здесь каждый может найти то, что ему по душе: комфорт и спокойствие или активный образ жизни и новые впечатления. Главное, что вы будете жить в гармонии с самим собой и окружающим миром». Гармония в строгих рамках Желающих жить в райском климате и в согласии с собой среди европейцев хватает, поэтому тайские законы ставят иностранных покупателей недвижимости в определенные рамки. «Тайские власти никогда не собирались ограничивать покупку недвижимости иностранцами, поскольку это привлекает деньги в страну. Но в Таиланде (как и в других странах Юго-Восточной Азии) иностранец не имеет права покупать землю—в этом отношении никаких послаблений не было и не будет»,—говорит Дарья Резникова, ассистент вице-президента компании Tulip Group. Но если без виллы на Самуи вам жизнь не мила, можно использовать отработанные схемы: «Есть несколько способов, как оформить землю в частное пользование при покупке отдельного дома или виллы. Например, создать совместную фирму, контрольный пакет акций которой будет принадлежать тайской стороне, но с гарантиями соблюдения интересов иностранного партнера. Или взять участок земли в длительную аренду на 30 лет с правом продления (обычно двукратного). Агентства недвижимости, которые работают в Таиланде с российскими клиентами, могут оказать содействие в решении этих юридических вопросов»,—объясняет Юлия Добролюбова. Закон защищает и рынок квартир. Многоквартирные дома называются в стране кондоминиумами («кондо»), и в каждом «кондо» не более 49% жилых площадей могут принадлежать иностранным владельцам. Хотя, как сообщает эксперт, сейчас правительство обсуждает возможность увеличить эту долю до 60–70%. Но пока решение не принято, приходится считаться с существующими правилами. Однако и здесь есть юридически корректный путь. «Если инвестор покупает 10–20 квартир и более, планируя сдавать жилье в аренду, их можно оформить на тайскую квоту, действуя от имени тайской компании—выйдет дешевле. Ведение документов фирмы обойдется примерно в 30 тыс. батов в год. Общепринятая разница в цене для местных и для иностранных покупателей составляет 10–15%»,—рассказывает Дарья Резникова. Львиная доля В былые докризисные годы не менее двух третей иностранного спроса на недвижимость приходилось на туристическую столицу страны—Паттайю. Несмотря на все катаклизмы, такое положение сохраняется и поныне. Вот что говорит Дарья Резникова: «99% покупок жилья русскими в Таиланде приходится на Пхукет, Самуи и Паттайю. Пхукет и Самуи—это дорогие и очень дорогие дома и виллы, и очень небольшой процент квартир, тоже не слишком дешевых. Паттайя—действительно самый большой рынок. Если говорить о количестве сделок, то в минувший сезон доля Паттайи была не менее 80%; если говорить о стоимости приобретенного жилья—результаты скромнее, поскольку тут много недорогих покупок. Но в любом случае она никак не меньше 50–60%». Популярность Паттайи среди иностранных покупателей, по мнению Юлии Добролюбовой, объясняется двумя причинами: «По прогнозам, в 2012 г. Паттайю посетит свыше 8 млн туристов, а туризм, как известно,—основной фактор развития рынка курортной недвижимости. К тому же Паттайя—единственный курорт на всем побережье Таиланда, где разрешено многоэтажное строительство. Поэтому этот район особенно привлекателен для тех, кому важно “быть на высоте”—то есть любоваться закатами над морем и панорамными видами с собственной террасы». Паттайя (кстати, по правилам тайского языка ударение в названии города падает на последний слог)—не самый большой город, но хотя в нем всего около 100 тыс. зарегистрированных жителей, вместе с туристами тут обитает около полумиллиона человек одновременно. Многие из «новых паттайцев»—наши соотечественники или ближайшие соседи. Как сообщает Юлия Добролюбова, по официальным данным, в Паттайе постоянно проживает около 60 тыс. россиян и граждан стран СНГ: «Русскоговорящий персонал работает повсюду: в туристических фирмах, агентствах недвижимости, больницах и магазинах. Здесь действует Русская православная церковь, есть русскоязычные телеканалы, газеты, радиостанции, множество ресторанов русской кухни и даже русский детский сад. Этой осенью открывается первая русская школа». Что касается структуры спроса и предложения на рынке недвижимости города, то, по оценке Дарьи Резниковой, чаще всего покупается недорогое жилье: 25–35 кв. м по цене около 2 млн батов. «Таких предложений на рынке действительно много, поскольку компании-застройщики четко отслеживают конъюнктуру рынка. Острая нехватка предложений еще в позапрошлом сезоне была разве что на рынке элитной недвижимости, но уже в конце 2011—начале 2012 гг. ситуация изменилась: открылись продажи нескольких люксовых проектов»,— говорит Дарья Резникова. Это подтверждает наблюдение экспертов, что город ныне стремится к более высокому<br />уровню туризма и сервиса в целом. Это заметно по тому, что анонсированные новые комплексы топ-класса проектируются как многофункциональные и будут располагать богатой собственной инфраструктурой. «Элитка» или «эконом»? Таким образом, на рынке действуют две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, есть сегмент недорогих апартаментов, которые в последние годы пользовались особым спросом: «Сейчас на рынок активно выходит российский средний класс, для которого интересны небольшие по площади объекты в ценовом диапазоне до 4–5 млн батов. Таких покупателей сейчас большинство»,—отмечает Юлия Добролюбова. Эти же квартиры—самый ходовой товар на рынке аренды, очень развитом в Таиланде. В то же время высокий спрос последних лет на недвижимость эконом-класса заставлял застройщиков концентрировать усилия именно на этом направлении. А проекты более высокой категории, рассчитанные на совершенно другую целевую аудиторию (и, заметим, требующие серьезных эксплуатационных расходов), еще только выводятся на рынок и находятся на стадии off-plan и на ранних этапах строительства. Если объект выбран со знанием дела, такая покупка может быть весьма выгодной: застройщики готовы продавать в рассрочку или помочь получить кредит в банке. Как отмечают эксперты, как раз элитных объектов сегодня не хватает на рынке. На взгляд Юлии Добролюбовой, бум на недорогое жилье в ближайшие пару лет поутихнет: «Предложение в этом сегменте уже сейчас значительно превышает спрос; к тому же большая конкуренция среди желающих сдать свое жилье в аренду и не самое престижное местоположение объектов эконом-класса делают долгосрочные инвестиции в такие проекты менее привлекательными. Обратная сторона перенасыщенности рынка недорогими объектами—снижение качества жилья и его инвестиционной привлекательности в дальнейшей перспективе. Думаю, что в ближайшие годы, по мере того, как будет повышаться осведомленность покупателей (а заодно и их доходы), появятся новые интересные проекты в более дорогих сегментах, будет расти спрос на элитные квартиры в первой линии у моря». Преодолевая кризис Рынок курортной недвижимости Таиланда много лет развивался в первую очередь за счет иностранцев. Но до некоторой степени то же самое можно сказать и о рынке бизнес-недвижимости тайской столицы, которую многие иностранные компании выбирали в качестве своей азиатской штаб-квартиры: сочетание удобного местоположения и невысоких, относительно других азиатских бизнес-столиц (Гонконга, Сингапура), цен на недвижимость этот шаг вполне оправдывало. Однако затем на рынок один за другом обрушились три удара: мировой финансовый кризис, серьезное наводнение и политические беспорядки. Как это все повлияло на отрасль? Эксперты отмечают, что сильнее всего было влияние стихии. «Прошлогоднее наводнение, от которого пострадали центральные провинции Таиланда и Бангкок, еще больше подстегнуло многих тайцев к покупке нового дома в безопасной для наводнений курортной зоaне; и Паттайя—ближайший к Бангкоку крупный курортный город—стала особенно привлекательным рынком недвижимости. Новые объекты в Паттайе, Хуа-Хине, на Пхукете и других курортах Таиланда стали проектироваться под ограниченный тайский бюджет: недорогие малометражные квартиры и виллы, часто расположенные на некотором удалении от моря»,—рассказывает Юлия Добролюбова. Что касается политики, то после прошлогодних выборов обстановка в стране спокойная и стабильная. Да и о кризисе уже стали забывать: «Во время мирового кризиса в Европе и Эмиратах жилье упало в цене чуть ли не наполовину, а в Таиланде цены на недвижимость просто прекратили рост. И уже начиная с конца 2009 г. стоимость квадратного метра вновь поползла вверх. Тайская недвижимость реально недооценена до сих пор—об<br />этом свидетельствует, например, строительный бум в Паттайе, начавшийся еще в 2010 г.»,—говорит Дарья Резникова. Чем заняться на досуге Чем же занимаются россияне, сделавшие Таиланд своим вторым домом? И оправдана ли слава страны как «рая для дауншифтеров»? Как метко замечает Дарья Резникова, Диогена, который жил в бочке и презирал роскошь, тоже можно назвать дауншифтером: «Да, тех, кто живет в Таиланде на средства, полученные от сдачи внаем квартиры в России, здесь по-прежнему довольно много. Но если еще 5–6 лет назад большинство из них были «классическими дауншифтерами», то в последние 3–4 года сюда потянулся средний класс: состоявшиеся люди с семьями и детьми. Большинство из них осмысленно переезжают в Таиланд, выводят сюда капитал, покупают недвижимость, открывают бизнес и инвестируют в страну—видимо, этих людей не все устраивает в России, и они не видят там перспектив ни для собственного бизнеса, ни своих детей. Процент живущих на ренту постоянно снижается, а число инвесторов, создающих за счет инвестиций в строящуюся недвижимость крепкую «подложку» для будущего переезда, растет». Кстати, по наблюдениям экспертов, очень часто люди приходят к решению о переезде в Таиланд не после отпуска, а после того, как поработали здесь какое-то время. И это понятно: очень приятно работать с людьми, которые тебе улыбаются при любых обстоятельствах. Творческие усилия (и финансовые вложения) россияне направляют в самые разные области. Это и туристические агентства, и транспортные компании, отправляющие грузы по всему миру, и торговые фирмы, занимающиеся международным экспортом-импортом. Но существенную долю в «русском бизнесе» составляет «бизнес для своих»: экскурсионные бюро, агентства недвижимости, клубы, рестораны и т. д. Впрочем, опытные люди предупреждают: открыть бизнес в Таиланде легко, но честно выдержать конкуренцию непросто. Так что, обращаясь в агентство (в том числе и риэлторское), наведите справки. Вдруг они успели «потерять лицо»? Виза-ран Турист, если не оформит заранее визу в консульстве, не может оставаться на территории Таиланда более 30 дней. Чтобы продлить удовольствие, не нарушая правил, турфирмы организуют так называемые «виза-ран»— однодневные поездки в сопредельные безвизовые для россиян страны (например, в Малайзию). Собственно процедура сводится к 10-минутному последовательному обходу окошек, где тайские и малазийские чиновники проставят в ваши документы необходимые отметки о выезде и въезде. Для более длительного пребывания в стране можно оформить годовую пенсионную визу, бизнес-визу или учебную визу. Эти типы виз можно продлевать практически без ограничений. Кстати Король Таиланда, глубоко уважаемый своими подданными, обязан исповедовать буддизм, но по конституции считается покровителем всех религий. Мнение эксперта Галина Чуйко, координатор по продажам и маркетингу компании Paradise Realty: Недавно был предложен законопроект, предполагающий наказывать за использование популярной схемы, когда земля приобретается на компанию с номинальным тайским владельцем. Законопроект направлен на защиту интересов тайских фермеров, но сторонников здесь у него меньше, чем противников: уход иностранных покупателей воспрепятствует росту стоимости земли, и в проигрыше окажутся именно местные землевладельцы. Но пока волноваться преждевременно, так как доказать фиктивность компании почти нереально, если недвижимость приобретена через адекватных агентов. Санук и не санук В жизни тайца все должно быть радостным для души, это выражается понятием «санук». Поэтому общение с местными жителями требует некоторой сноровки. Часто таец, с которым ты о чем-то договорился, по непонятным причинам «исчезает с горизонта»: не приходит, не отвечает на звонки или даже меняет номер телефона. С нашей точки зрения—поведение странное и непонятное. С его—логичное и естественное: он просто не может сказать вам, что чем-то недоволен, получил более выгодное предложение или просто должен вместо работы поехать на свадьбу к племяннику. Такой разговор чреват конфликтом, что не санук. Но пожив в стране некоторое время, к подобному приноравливаешься. Кстати Курс бата примерно совпадает с курсом российского рубля и составляет около 32 батов за доллар США. Кстати Тайцы приветствуют друг друга, складывая ладони, но иностранцам лучше за ними не повторять: этикет приветствия имеет много непонятных чужакам тонкостей.&#160; Лина Селезнева<br />Источник: Homes Collection</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:46:02 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=28#p28 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=27#p27 <p>Для покупки земли и автомобиля в Болгарии необходимо иметь или гражданство, или фирму, зарегистрированную в стране. О тонкостях покупки недвижимости, ипотечных ставках и жизни в Болгарии порталу «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru” рассказала руководитель риэлторской компании Slaveya LTD. Славея Апостолова. Ипотека по-болгарски Славея, насколько реально купить жилье обычному гражданину страны? У нас так принято, что свое жилье должно быть обязательно. Если ты не можешь купить квартиру или дом за собственные средства, то можешь обратиться в банк и получить ипотечный займ. Для этого нужно иметь подтвержденный доход и 20% от стоимости выбранного жилья, так называемое самоучастие (В России это первоначальный взнос - прим. Редакции). На каких условиях банк выдает кредит и кому? Каждый банк предлагает свою программу. Обычно ипотечный займ составляет для нового жилья до 80% от его стоимости, 20% заемщик должен иметь собственных средств. Процентная ставка от 8 до 12%. Срок кредитования зависит от возраста человека. Самый длительный срок 35 лет, то есть примерно до пенсии, у нас в 65 лет уходят на пенсию. После 60 лет трудно получить кредит, так как пенсия у нас в стране небольшая. Обычно же жилье в кредит покупают молодые семьи. Расходы на погашение ипотеки должны составлять не более 50% от дохода заемщика. То есть если доход составляет 700 левов или порядка 14 тысяч 560 рублей (1 болгарский лев = 20.8 российских рубля — прим.редакции), то за ипотечный займ ежемесячно семья будет отдавать не больше 350 лево. Покупка жилья и цены С какой суммой можно зайти на рынок Болгарии для покупки небольшой квартиры? Это во многом зависит от того где находится объект. Самые дорогие квартиры у нас на побережье и рядом с горнолыжными курортами, так как они пользуются спросом, в том числе и у иностранцев. Но маленькую однокомнатную квартиру формата «студия» площадью 33-34 кв метра можно купить в среднем за 20-23 тысячи евро или около 812-933 800 тысяч рублей (курс евро к рублю 1 к 40.608 — примечание и перевод в рубли от редакции). Это если квартира относительно новая и с момента сдачи в эксплуатацию прошло не слишком много времени. На вторичном рынке можно купить жилье еще дешевле, к примеру, в пределах 15 тысяч евро (609 тысяч рублей - прим. редакции). Есть, конечно, у нас города, где жилье еще дешевле, но там практически нет работы, потому спрос на недвижимость там довольно низкий. Например, такие небольшие города и деревни есть рядом с Бургасом (собеседник живет в Бургасе — прим.редакции) и купить небольшое жилье в формате «общежития» там можно за 7 тысяч евро (284 тысячи 200 рублей -прим.редакции). Но это не очень качественный жилой фонд, который строился для рабочих фабрик, которые впоследствии закрылись. Опять же повторюсь, что работу там найти практически нереально. Те, кто там работают, получают всего порядка 200-300 лево (4 160 — 6240 рублей - прим. редакции). Молодежь из тех районов уезжает в более крупные города в поисках работы. Основные города Болгарии — это София, Пловдив, Варна и Бургас, Русе, Стара Загора, Благоевград. Если говорить о покупке дома, то дом на 2-3 комнаты с участком не менее 500 кв метров, около г.Бургасе можно купить в пределах 10-12 тысяч евро (406 — 487 200 тысяч рублей), но это речь о домах, которым необходим ремонт. Стоимость же хороших домов в пределах 40-80 тысяч евро. В городе стоимость квадратного метра в частном доме достигает 300 евро за квадратный метр. Но у нас считается престижным, если у тебя есть дом в Софие, Пловдиве, Варне, Бургасе или же на побережье и курортах страны, поэтому такие дома пользуются высоким спросом. В период кризиса 2009-2010 годов стоимость жилья упала, сегодняшние цены в районе побережья и курортов на 30% меньше, чем были в кризис. А в городах и деревнях в кризис они упали на 50%. Но планируется, что в следующем году Болгария вступит в Шенген и цены начнут расти. К примеру, те квартиры, что стоят сегодня 25-30 тысяч евро будут стоить уже 50 тысяч. А есть ли в стране понятие социального жилья? Да, у нас для тех, кто не имеет жилья, работы и нуждается, есть специальные социальные дома. Человек может там жить, как 1-2 недели, так и на постоянной основе. Есть подобные дома и при церквях, а также построенные европейскими фондами. Есть ли в Болгарии понятие жилья «эконом-класса»? Да, это самое дешевое жилье, но это понятие в основном относится к вторичному жилью. Обычно это многоэтажки от 10 до 18 этажей, расположенные в спальных районах. Также к эконом-классу относят панельные дома, которым в среднем уже лет 60. Кроме этого есть квартальные районы, которые раньше были поселками, там также много жилья эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе — 300-500 евро (12 180 — 20300 рублей). Новостроек эконом-класса довольно мало, обычно их не строят, не очень востребовано. Люди хотят жилье из кирпича с чистовым ремонтом. Вот на такие объекты высок спрос. А что строят, и какова стоимость жилье в новостройке? У нас строят то, что пользуется спросом, это, как правило, кирпичный дом в хорошем месте, с необходимой инфраструктурой социальной и транспортной, без использования гипсокартона в строительстве. Стоимость квадратного метра от 600 до 800 евро (24360 — 32480 рублей). Все, что 900 евро и выше, это уже люкс-класс, есть объекты, где стоимость квадратного метра составляет 2-2,5 тысячи евро. У нас местоположение очень важно, и в городе есть районы, где жилье намного дороже, чем в других, независимо от того, что они стоят на 2-3 км друг от друга. Новостройки можно купить, как готовые, так и на этапе строительства по более низкой цене. Элит-класс и иностранцы Где предпочитает жить элита, и какое жилье выбирают покупатели-иностранцы? Богатые люди у нас предпочитают строить собственный дом в каком-то одном месте. Как в Москве «Рублевка», так и у нас есть собственные кварталы, где живет элит-класс. Если они покупают квартиру, то это чаще всего, как способ вложения средств для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Иностранцы обычно покупают квартиры, редко когда участок, так как для этого необходимо иметь болгарское гражданство или фирму, которая зарегистрирована в Болгарии. Если открыть фирму, то можно купить участок и строить, такие же условия у нас и для покупки автомобиля. Я думаю, что со временем иностранцы начнут покупать и дома, так как у нас в этом плане в стране есть очень хорошие варианты. Пока же иностранцев активно интересует жилье вблизи побережья и рядом с горнолыжными курортами. Так как у нас очень много курортов с минеральной водой и бальнеологических центров, где можно отдыхать круглогодично. Расходы на содержание жилья Недвижимость ведь важно не только купить, но еще и содержать. Сколько составляют расходы ежемесячные, и какой налог платится при покупке жилья? У нас нет различия по налогам для иностранцев и граждан страны, он един для всех. Ставку налога ежегодно определяет община (муниципалитет), и он будет отличаться в зависимости от места, где вы будете покупать недвижимость. Расчет налога будет идти также в зависимости от площади приобретенной недвижимости. Что касается ежемесячных расходов, то у нас также, как и у вас, есть тарифы на электричество, воду, которые мы оплачиваем по счетчику. Газификация у нас не сильно распространена, в основном везде центральное отопление, которое мы также оплачиваем. Но в каждом районе своя ставка за коммунальные расходы. К примеру, в Бургасе вода стоит 2 лева за кубометр (41,6 рублей). За электричество мы платим около 31 стотинки (прим. редакции: 1 лев - 100 стотинки, 1 лево = 20,8 рубля) за киловатт, в среднем в месяц счет выходит 50 лево, зимой больше. В некоторых деревнях практикуют отопление каминами, которые могут держать тепло в целом доме. Говоря о расходах, нельзя не затронуть вопрос доходов. Сколько примерно составляет средняя зарплата в Болгарии? В каждой профессии свой уровень зарплаты, но если брать средние показатели, то самая маленькая зарплата это 300 лево (6240 рублей), а средняя 700-800 лево (14560-16640 рублей). Пенсионеры у нас имеют совсем небольшой доход, средняя пенсия составляет около 250 лево, хотя есть и те, кто получает повышенную — 700 лево. Господдержка Существуют ли госпрограммы для поддержки молодых семей? У нас раньше были такие государственные программы, но сейчас их нет. Каждый банк сам предлагает какие- либо собственные программы, включая для молодых семей. Вот, к примеру, для тех, кто<br />Обстановка внутри однокомнатной квартиры<br />получает зарплату через банк, в некоторых из них существует скидка на ипотечный заем, как для постоянного клиента. А из государственных программ могу отметить новую — помощь в открытие собственного дела. Человек, который не работает, может представить свой бизнес-план на рассмотрение и если его одобрят, то ему выделяются из бюджета министерства деньги на развитие (В России на сегодня также существует такая программа по организации самозанятости — прим. редакции). Домик в деревне и строительство Может ли частное лицо купить участок и построить дом? Как я уже говорила, только болгарские граждане могут купить участок для строительства жилья или же, если иностранец, то должна быть болгарская фирма, на которую и будет покупаться участок. После покупки земли собственник заказывает проект, согласовывает его в администрации, получает разрешение и нанимает бригаду или строительную компанию, которая имеет специальное разрешение на эти работы. Только тот, кто имеет подобное разрешение, может заниматься строительством. Для прокладки коммуникаций необходимо будет согласовать эти вопросы с водоканалом и энергосодружеством, оплатить определенную таксу за прокладку. Строить дом у нас можно далеко не на всех землях. Если участок предназначен для выращивания сельхозпродукции и является лесным, то разрешение на стройку никто не даст. Участок должен быть урбанизированным (аналогия земель населенного пункта в России – прим.редакции). Кроме этого у нас есть закон по «отступлению права строежи» (переуступка права строительства - прим. редакции). Это когда фирма покупает участок и передает право на строительство частным лицам. Возможно ли купить готовый дом? Сколько это будет стоить примерно? Да, это возможно. Стоимость опять же будет зависеть от района. Можно купить дом стоимость от 3 до 50 тысяч лево (62 400 тысяч — 1 млн 40 тысяч рублей) в зависимости, в том числе, и от состояния самого дома. Но 3 тысячи лево это в тех местах, где нет дорог, инфраструктуры, все условия на улицу, ванной комнаты тоже нет. Для покупки среднего дома с участком, правда опять же без централизованных коммуникаций потребуется 5 тысяч лево в среднем (104 тысячи рублей). Если же дом нужен с ванной и удобствами, то он может стоить в среднем от 20 до 50 тысяч лево. Это цена за небольшой домик в деревне и маленьком городке, его площадь 70 кв метров с участком не менее 500 квадратных метров. Стоимость хорошего дома начинается в пределах 40-60 тысяч евро, а в городе от 150 тысяч евро. Аренда квартиры и комиссия Насколько развит в Болгарии арендный рынок и сколько будет стоить аренда небольшой квартирки, например, в Бургасе? Аренда у нас также распространена, а стоимость квартиры будет зависеть от района, где она расположена. Например, в Бургасе есть люксовые квартиры стоимостью около 500 евро в месяц (20300 рублей), которые полностью оборудованы всем необходимым. Летом в курортных местах стоимость аренды односпальной квартиры составляет 30-50 евро в сутки. Есть и без мебели жилье стоимостью порядка 250 евро, но можно найти однокомнатную студию за 100 евро в месяц. Цена договорная обычно. Электричество и воду оплачивает арендатор, владелец же платит только 10% от прибыли в качестве налога. Комиссия посредника Как проходят чаще всего сделки - через риэлторов или напрямую? Сколько составляет комиссия посредника? Лицензируется ли риэлторская деятельность? В последнее время люди стали чаще обращаться к посредникам, так как это гарантия, что юридическая сторона сделки будет проверена. Комиссии разные от 3 до 10% зависит от того, где и что покупается. У нас 3 года как уже работает правило, что мы берем комиссию только с продавца, а раньше комиссию оплачивал и покупатель, и продавец. При аренде жилья комиссия риэлтора составляет 50% месячной арендной платы с арендатора и столько же с арендодателя (собственника). Тем самым комиссия составляет 1 месячную стоимость. Риэлторская деятельность в Болгарии не лицензируется. Беседовала Анастасия Загоруйко<br />Источник: &quot;Новосибирская недвижимость. nn-baza&quot;</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:43:59 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=27#p27 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=26#p26 <p>Российские инвесторы проявляют интерес к закрытым курортным комплексам. По данным Болгарской национальной ассоциации недвижимости, более 110.000 россиян владеют недвижимостью на южном побережье Черного моря, сообщает Болгарское телеграфное агентство БТА... Согласно этим данным, основной интерес российских инвесторов направлен на приобретение недвижимости на побережье Болгарии в закрытых курортных комплексах. Некоторые из них покупают жилье и в курортных городах Поморие, Несебр, Созополь и Приморско, при этом отдают предпочтение удаленным от моря домам в центральной части городов. По мнению экспертов из Национальной ассоциации интерес со стороны покупателей из России сохранится и в будущем. На данном этапе, однако, необходимо направить усилия на предотвращение мошенничества, которое может иметь место при заключении текущих и будущих сделок с недвижимостью.<br />Эксперты указывают на случаи, в которых у покупателей курортной недвижимости требовали дополнительную плату. В России проблем с этим видом мошенничества не возникает, так как посреднической деятельностью при купле- продаже недвижимости имеют право заниматься только фирмы, прошедшие легализацию и лицензирование.<br />Источник: Гольфстрим</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:42:25 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=26#p26 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=25#p25 <p>Недвижимость Амстердама пока не самая популярная у россиян. Северная страна не может похвастаться теплым морем и песчаными пляжами – это основной критерий, которым руководствуются многие соотечественники при покупке зарубежной недвижимости. Тем не менее, в нидерландской столице много других достопримечательностей, о которых россияне узнают, путешествуя по стране. Для некоторых из них это становится серьезным поводом, чтобы задуматься о своем «уголке» в этом красивейшем городе. Прогулка по Амстердаму Прежде чем «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» перейдет к обзору рынка недвижимости Амстердама,<br />предлагаем прогуляться по столице королевства Нидерланды, ведь это один из самых красивых городов<br />Европы. Изрезанный каналами он чем-то напоминает итальянскую Венецию. Разве, что гондольеров не хватает!<br />По густой сети каналов курсируют моторные катера и среди них есть и те, которые возят туристов, и другие –<br />частные. Их используют, как городские автомобили, ведь пока на воде «пробки» бывают нечасто. Разве что под<br />узенькими мостиками, когда одновременно к ним подходит несколько катеров. В то же время Амстердам очень узнаваем. Весной и летом в городе много цветов, не зря государство считается признанной столицей тюльпанов.<br />Каждый, кто хотя бы на несколько дней посетит Амстердам, обязательно захватит домой пакет, а то и<br />несколько с луковицами этих любимых всеми весенних цветов. И это не удивительно, так как отдельные сорта<br />тюльпанов можно купить только в Голландии. Достопримечательность Амстердама - единственный в мире плавучий цветочный рынок, где магазины расположены прямо в баржах. Еще что бросается сразу в глаза – это огромное количество велосипедистов. Многие горожане отказались от личных автомобилей и пересели на велосипеды. Действительно, передвигаться по узеньким улочкам на них действительно гораздо удобнее. К тому же и дешевле, ведь цена качественного бензина в стране приближается к 2 евро за литр. Единственное неудобство – это множество вело-паркингов. Они действительно занимают много места особенно в центре города и на набережных, поэтому и на отдельных участках создается впечатление, что находишься на рынке по продаже подержанных велосипедов. Хотя Амстердам город небольшой, в нем проживает около 800 тыс. граждан королевства, а с учетом пригорода – немногим больше 2 млн., в нем есть что посмотреть, и есть чему удивляться. Например, в центре города удивляет, в первую очередь, всеобщее веселье: на улицах много молодых людей, которые громко смеются, шутят, дурачатся. Впрочем, все ведут себя очень дружелюбно. По крайней мере, в дневное время суток. Второе, чему удивляются туристы, так как местные жители уже привыкли и воспринимают как данность, – это улица «красных фонарей» в престижном районе Oude zijde, где трудятся жрицы любви тоже на вполне законном основании. Они арендуют крохотные квартирки с огромными витринными стеклами, где сами и выступают живыми манекенами. Еще Амстердам – известнейший в мире центр по огранке бриллиантов, поэтому в городе много ювелирных фабрик и магазинов где можно купить лучшие ограненные южноафриканские камни и заказать изделия с ними. Впрочем, кроме, так называемой экзотики, в Амстердаме очень много интереснейших мест связанных с историей страны и самых знаменитых жителей древнего государства. Одно из них - музей Ван Гога, где собрана крупнейшая в мире коллекция картин и рисунков всемирно почитаемого художника. Главный корпус музея открыли в 1973 году. Хотя музей - это современное охраняемое здание, но и здесь бывают кражи. В 2002 году из музея похитили две работы Ван Гога: «Выход процессии из реформатской церкви в Нюэнене» и «Вид на море в Схевенингене». И хотя грабителей поймали и осудили, полотна так и не удалось найти. Дом-музей Рембрандта, где великий художник жил и работал на протяжении многих лет тоже находится в Амстердаме. Много посетителей собирает и амстердамский Музей Мадам Тюссо, открытый в январе 2000 года. Любимые экспонаты, у которых всегда толпы желающих сфотографироваться, - это Анджелина Джоли, Наполеон, Маргарет Тэтчер и наш Петр I. Любители искусства непременно зайдут в Национальный музей Рейксмюзеум, где находится крупная коллекция живописи голландского «Золотого века». Кроме этого, внимания заслуживает Королевский Дворец в Амстердаме (бывшая городская ратуша), построенный в XVII веке используется королевой Беатрикс для официальных мероприятий и церемоний. Амстердам выбирают немцы, британцы и ирландцы Об Амстердаме можно рассказывать очень долго, так как это город который никому не позволит скучать.<br />Поэтому многие иностранцы задерживаются в этом городе надолго, арендуя жилье. Но есть и те, кто<br />приобретает свою собственную недвижимость. По данным компании Gordon Rock, ежегодный объем продаж<br />жилья в городе колеблется от 7 до 10 и более тыс. объектов. Лидируют по объему заключаемых транзакций<br />немцы, британцы и ирландцы. Россиян среди покупателей мало. «Количество же ежегодно заключаемых<br />россиянами сделок на рынке недвижимости города колеблется в пределах от нескольких единиц до считанных десятков», - уточняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. А<br />среди лиц, официально проживающих в городе, лишь около 3 тыс. жителей относится к выходцам из РФ. Вместе<br />с тем, Борис Заборский, руководитель Агентства Зарубежной Недвижимости Finest Estate Group LTd, отмечает<br />ежегодный рост числа наших сограждан, купивших недвижимость в стране, а также увеличение интереса к<br />амстердамской недвижимости в целом. Районы престижные и нет Как и в любой другой европейской столице, в Амстердаме есть престижные районы с позиции покупки<br />недвижимости и те, где знатоки не советуют «вить свое гнездо». Наиболее привлекательное жилье<br />располагается в районе Oude zijde, который, в свою очередь, включает в себя районы De Pijp и Vondelpark. В<br />качестве альтернативного места для покупки недвижимости может послужить район Oostelijke Eilanden,<br />преимущественно населенный высоко оплачиваемыми специалистами крупных компаний, или квартал Plantage,<br />который в последнее время активно заселяется зажиточными горожанами. Елена Милишенкова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru советует обратить внимание<br />на Jordaan - современный благополучный район, в котором строится много элитного жилья, а также район 9 улиц<br />(De Negen Straatjes) - лучший район для шопинга, здесь множество магазинов. А Евгений Скоморовский,<br />управляющий партнер компании «Century 21 Запад», к числу наиболее престижных в Амстердаме районов<br />добавил набережную Маас, где сосредоточена элитная недвижимость.<br />По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), неоднозначное впечатление оставляет квартал Oud West, где значительное количество низкокачественных и просто устаревших домов переделывается в современные двух- трех этажные жилые дома. Для лиц, стесненных в средствах, но желающих приобрести жилье для собственного использования, район предоставляет неплохие возможности. Не рекомендуют эксперты покупать жилье в районе Indische Buurt, наводненном иммигрантами из Ближнего востока и Индии, и в «пролетарском» районе Oosterpark. Предложения В Нидерландах не существует каких-либо ограничений на приобретение жилья иностранцами. Однако,<br />предупреждает Станислав Зингель (Gordon Rock), - это не касается ипотечного кредитования, получить которое,<br />как правило, имеют шансы лишь лица, прожившие в стране не менее 5 лет и имеющие на ее территории<br />устойчивые источники дохода. Рынок вторичной недвижимости в изобилии представлен разными предложениями – это и исторические дома в центре города, и вблизи каналов, и многоэтажки на периферии. Цены на недвижимость разные, но по московским меркам даже невысокие. Как подтвердил, Борис Заборский (Finest Estate Group LTd), квартира недалеко от центра 1970 года постройки обойдется около 160 тыс. евро, виллу в 20 км от Амстердама реально купить за 600-900 000 евро. Если рассмотреть конкретные варианты, то интересное предложение - двухкомнатная квартира в сравнительно новой 15-этажке (2007 года постройки) общей площадью 60 кв.м + балкон и кладовка по 6 кв.м каждые за 169 тыс. евро. Еще в 21 тыс. евро обойдется машиноместо в подземном паркинге. В старой многоэтажке на севере города трехкомнатная квартира общей площадью 75 кв.м стоит 137,5 тыс. евро. А небольшая «трешка» (50 кв.м) в центре города уже «потянула» на 200 тыс. евро. Цена домов гораздо выше, но и расположены они в пригороде Амстердама. Например, двухэтажный дом постройки 2003 года, площадью 245 кв.м на 8 комнат, 3 ванные с собственным садом продается за 900 тыс. евро. Проблема амстердамской недвижимости, расположенной вблизи каналов - угроза наводнений. Многие дома построены на деревянных сваях и имеют государственный сертификат, в котором указывается уровень их возможного погружения под воду и прочие технические характеристики. В случае отсутствия такого сертификата и наличия подозрений о состоянии самого дома покупателям эксперты советуют заказать техническую экспертизу объекта. Наиболее дешевые предложения на рынке обуславливаются скорее техническим состоянием самой недвижимости и обстоятельствами, довлеющими над ее владельцами, нежели географическим местом расположения самого жилья. Вследствие этого назвать каких-либо особые места, характеризующиеся большей, чем обычно концентрацией дешевой недвижимости, представляется затруднительным. Если же остановиться на пригороде, - говорит Борис Заборский, (Finest Estate Group LTd),- то самые низкие цены на недвижимость в так называемых «рабочих» городах: Гроннинген, Миденбург, Дорн, Утрехт, Роттердам. Например, квартиру в Миденбурге можно приобрести и за 50-70 000 евро. Но надо иметь в виду, что в этом случае соседями, скорее всего, окажутся эмигранты. Плавучие дома Интересная особенность Амстердама - здесь много плавучих домов на воде. Они не просто омываются<br />каналами, а именно стоят на воде и чисто внешне очень похожи на баржи. «Жить в таком доме очень<br />престижно, но на текущий ремонт уйдет немало средств», - предупреждает Елена Милишенкова (Tranio.Ru).<br />Постоянно высокая влажность требует тщательного ухода, иначе плесень разрушит и стены и мебель. Еще<br />плавучие дома могут перемещаться по каналам, что чисто технически позволяет такой недвижимости<br />мигрировать по разным районам города. Правда, здесь уже появляется другая проблема - поиск «парковки», так как поставить дом можно только в разрешенном месте. Среднемесячная цена аренды парковки недешевая –<br />около 700 евро в месяц. К слову, цена самого дома на воде примерно равна стоимости обычной двухкомнатной<br />квартиры. Новостройки с видом на залив Новостроек в Амстердаме немного. Особенно в центре, где практически нет места. Поэтому преимущественно<br />можно наблюдать реконструкцию, - говорит Борис Заборский ( Finest Estate Group LTd ). Это касается и нежилых<br />объектов «Фабрики, заводы, склады переделываются под клубы, дискотеки и прочие развлечения», - отмечает<br />эксперт. Из новых проектов Станислав Зингель (Gordon Rock) выделил проект МФК Mahler 4, состоящий из 6 отдельных зданий высотностью до 23 этажей, включающий в себя 38 тыс. кв. метров жилой 162 тыс. кв. метров офисной и 30 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Расположенные на так называемой Южной Оси (South Axis) города в деловом районе Zuidas между аэропортом Schiphol и крупнейшими офисными центрами Южного Амстердама (Amsterdam South), новостройки - удобное место проживания для деловых и успешных людей. Частным примером реализуемого здесь жилья является пентхаус площадью в 320 кв. метров, располагающийся на 21-м этаже одной из жилых башен. Как и у всякой элитной недвижимости, стоимость данного объекта является предметом индивидуального обсуждения. Вместе с пентхаусом продается право аренды до 2030 года одного парковочного места. Также в самом здании имеется элитный спортивный клуб, стать членом которого можно за отдельную плату. Предусматривается возможность создания индивидуального дизайна по желанию владельца. Цены в домах-новостройках не кажутся очень высокими. Например, в новом ЖК с панорамным видом на залив трехкомнатная квартира общей площадью 95 кв.м стоит 275 тыс. евро. Трехкомнатная квартира в новом доме в «спальном» районе с видом на парк общей площадью 70 кв.м уже продается за 149,5 тыс.евро. А за 285 тыс. евро можно купить таунхаус на пять спален в зеленом районе Амстердама. Его общая площадь 130 кв. м, кроме этого есть гараж (15 кв. м) и сад (35 кв. м). С инвестициями нужно подождать Стоимость недвижимости и объемы продаж последовательно снижаются в Амстердаме несколько лет подряд. По данным Gordon Rock, в первом квартале текущего года стоимость жилья в городе сократилась на 3,9%. При этом с первого квартала 2008 по четвертый квартал 2011 года городские дома и квартиры обесценились еще на 6,1%. Для сравнения - общенациональная стоимость жилья в Голландии снизилась за это же время на 8,1%. Объемы продаж жилья снижаются еще более существенными темпами. Так, в 2006 и 2007 годах в городе было продано соответственно 10 074 и 10 489 единиц жилья. В 2008 году объемы продаж составили уже 9390 единиц жилой недвижимости. 2009 и 2010 года принесли рынку по 7 363 и 7 697 сделок. Прошлый год отметился 7 638 транзакциями. С января по июль 2012 года в городе было продано 3975 единиц жилья, что в разрезе ежемесячных продаж было на 5-6% меньше чем годом ранее. В настоящее время, - по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), рынок жилья Голландии в целом и Амстердама в частности переживает длительный период стагнации. Поэтому до начала восходящего цикла на рынке инвестировать в недвижимость города не стоит. «Серьезные проблемы в еврозоне могут существенно усугубить традиционный цикличный спад, вследствие чего инвесторам придется смириться с бОльшими сроками возврата инвестиций»,- объясняет эксперт. <br />Налоги при сделках с недвижимостью <br />Название платежа Размер платежа в % от стоимости недвижимости Сторона сделки, уплачивающая платеж Налог на передачу прав собственности (Transfer Tax) 6% покупатель<br />Стоимость юридических услуг (Legal Fees) 1% - 1.5% (+ НДС) покупатель<br />Регистрационные и прочие сборы (Registration and other Fees) 1-1,2% покупатель<br />Вознаграждение риэлтора 1% - 2% (+ НДС) 1% - 2% (+ НДС) покупатель продавец Источник: Gordon RockЛюдмила Чичерова<br />Источник: Metrinfo.Ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:41:12 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=25#p25 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=24#p24 <p>Недвижимость на курортах Турции можно купить даже за €20 тыс. Правда стоит внимательно выбирать объект, чтобы не натолкнуться на откровенный неликвид. Основные морские курорты Турции – Бодрум и Мармарис на Эгейском побережье и Аланья, Анталья, Кемер, Фетхие на Анатолийском побережье. Эгейское побережье традиционно считается более дорогим и в плане покупки недвижимости, и в плане туристического отдыха. Помимо этого, популярностью пользуется Стамбул. Минимальная стоимость апартаментов на курортах Турции начинается от €20 тыс. Например, за такие деньги можно купить однокомнатную квартиру не в самом престижном районе, но с отделкой и в хорошем комплексе. Апартаменты большей площадью, например, 50 кв.м, в хорошем месте вокруг Бодрума могут стоить около €60-70 тыс. «Анталия и Алания – более дешевые курорты. Связано это с тем, что здесь строится много жилых комплексов, недвижимость здесь приобретается в основном для собственного отдыха или проживания. Например, в Анталье есть русская школа. В Стамбуле апартаменты можно сдавать в аренду – стоимость аренды в неделю может составить от €200 до €3000 в зависимости от объекта», – рассказывает аналитик зарубежной недвижимости портала Tranio.Ru Марина Филичкина. На сайте turkish-houses.com минимальная стоимость апартаментов в Аланье начинается от €40 тыс. За эти деньги<br />можно купить двухкомнатные апартаменты (90 кв.м) с одной ванной комнатой. Комплекс расположен в 400 м от моря, на его территории есть небольшой сад с общественным бассейном. Виллу в этом же регионе можно купить по цене в среднем €150 тыс. При таком бюджете можно приобрести, например, двухэтажный дом с четырьмя комнатами (180 кв.м) , двумя ванными – вилла с видом на море находится в 900 м от пляжа, помимо этого, на участке есть сад, бассейн и место для парковки автомобиля. При выборе объекта стоит помнить, что бассейн может оказаться дорогим удовольствием. Например, обслуживание частного бассейна может стоить до €5 тыс. в год. В Бодруме на сайте bodrumestate.com двухкомнатную квартиру площадью 70 кв.м с видом на море можно купить по цене около €60 тыс. За €100 тыс. можно купить двухкомнатные апартаменты площадью 90 кв.м с двумя ванными комнатами. Пляж – в пешей доступности. По данным портала Tranio.Ru, за последний год рост цен на курортах Турции составил 7-12% в зависимости от региона. В дальнейшем рост цен продолжится – увеличению стоимости будет также способствовать недавняя отмена (с 8 августа) закона о взаимности», – рассказывает Марина Филичкина. «Закон о взаимности» ранее не позволял покупать недвижимость в Турции гражданам тех стран, где не могут, в свою очередь покупать жилье турки. В результате, список потенциальных покупателей квадратных метров в Турции пополнился примерно 40 странами. Однако, по мнению управляющего инвестициями в недвижимость, основателя консалтингового портала Indriksons.Ru Игоря Индрксонса, в связи с отменой этого закона вырастет количество единичных сделок, соответственно, на рынке недвижимости это не отразится. «Те, кто хотел купить недвижимость в Турции, уже сделали это и в обход закона – например, зарегистрировали жилье на компании. При этом, например, граждане Казахстана или мусульманских стран в большей степени ориентированы на покупку недвижимости в Дубаи, чем в Турции. Цены на недвижимость в Бодруме и Стамбуле будут расти умеренными темпами – порядка 10% в год. В Анталии и Аланье цены с 2008 года упали на 30-40%. Вопрос – будут ли они еще падать. Скорее всего, останутся на том же уровне. Такое падение цен обусловлено тем, что в Аланье и Анталье практически вся курортная недвижимость – неликвид. В Анталии и Аланье нет ограничений по строительству, правительство, наоборот, стимулировало, чтобы строили как можно больше. В результате там сейчас продается очень много объектов, которые потом не удастся ни сдать, ни перепродать», – рассказывает Игорь Индриксонс. Некоторые эксперты высказывают предположение, что на рынке недвижимости Турции может возникнуть пузырь. «Я бы не сказал, что падение цен неизбежно. Тем не менее, не исключается возможность того, что недвижимость переоценена и является более рискованной инвестицией, чем изначально предполагали покупатели, поэтому падение цен возможно в ближайшие несколько лет», – приводит слова экономиста, профессора Массачусетского технологического института Дарона Асемоглу газета The New York Times. При этом процентные ставки по ипотеке в Турции довольно высоки – порядка 9-12% годовых. Несмотря на то, что многие граждане купили свои дома с привлечением заемных средств, охват ипотеки не так широк, как в США до<br />финансового кризиса. По словам брокера, на которого ссылается газета The New York Times, сейчас элитная недвижимость в престижных местах на побережье Турции продается на 10-15% дороже, чем в 2008 году. Однако российские эксперты не согласны с с такой оценкой. «Пузырь был на рынке Черногории в 2009 году, когда стоимость строительства составляла €800 за квадратный метр, а застройщики продавали метр за €5 000. В Турции довольно рисковый рынок, нет управляющих компаний, но цены абсолютно обоснованы –цена продаж максимально приближена к стоимости строительства. Например, себестоимость строительства хорошего комплекса вместе с землей и коммуникациями на курортах вокруг Бодрума составляет €700 за кв.м, продают за €1000-1200», – рассказывает Игорь Индриксонс. Среди дополнительных расходов покупателю придется оплатить налог на регистрацию недвижимости – 0,1-1% от суммы сделки. Налог на получение права собственности составляет 1,5% от стоимости недвижимости, услуги местного агента по недвижимости (3% от суммы покупки), нотариус – €350, юрист – €800-1000. Ограничения на покупку недвижимости в Турции минимальны. Например, нельзя оформить в собственность земельный участок более 30 га. Самое существенное ограничение – нельзя покупать вблизи военных баз.<br />Юлия Погорелова<br />Источник: Газета.Ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:38:15 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=24#p24 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=23#p23 <p>Британские СМИ напугали не только европейских, но и российских собственников недвижимости в Болгарии. По их сообщениям, владельцам объектов с землей в этой балканской стране с октября 2012 года могут выписать огромные штрафы или даже лишить имущества. Prian.ru разобрался в проблеме. Напомним, что иностранцы имеют право покупать недвижимость с землей, например, частный дом с участком, только на юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии. При этом страна постепенно переводит свое законодательство в соответствие с требованиями Евросоюза, по которым все местные фирмы должны были пройти перерегистрацию до 31 декабря 2011 года. Это касается, в том числе, и компаний с нулевым балансом, которые иностранцы часто открывали с целью покупки недвижимости в Болгарии. С октября 2012 года в стране начинается проверка реестра юридических лиц. Те фирмы, которые не прошли перерегистрацию в положенный срок, могут получить большие штрафы, или их деятельность будет приостановлена, передает портал Property Community. Управляющий партнер британской юридической фирмы John Howe &amp; Co Джон Хоу считает, что многие иностранцы могли не знать о происходящих переменах в болгарском законодательстве, а, следовательно, могут пострадать от введения новых правил. «Нам недавно звонили несколько владельцев недвижимости в Болгарии, которые боятся потерять свое имущество. Думаю, таких собственников может быть много», – отмечает специалист. Prian.ru обратился к специалистам рынка недвижимости за разъяснениями. Стоит ли россиянам бояться санкций со стороны болгарских властей? Какие проблемы могут возникнуть у невнимательных собственников? И как их избежать? Представитель Болгарского информационного центра в России Руслан Кравцов считает, что большинству россиян беспокоиться не стоит. Как поясняет специалист, перерегистрация юридических лиц в Болгарии полным ходом идет уже на протяжении двух лет. Все собственники недвижимости с землей должны были создавать компании, нанимать бухгалтера и сдавать ежегодные отчеты. Те, кто выполнял все юридические формальности, прекрасно знают о новых правилах – их предупредили бухгалтеры. «Поэтому я думаю, что большинство владельцев частных домов в Болгарии, которые действительно пользовались своей недвижимостью, уже перерегистрировали юрлица в соответствии с требованиями Евросоюза. Пострадать могут лишь «мертвые» фирмы, которые не сдавали никаких отчетов», – говорит Руслан Кравцов. По словам руководителя риэлторской компании «Терем БГ» Александра Звезданова, все юридические лица Болгарии обязаны были перерегистрироваться до 31 декабря 2010 года. Затем этот срок продлили еще на год. Сейчас действительно начинаются проверки, и если компания не перерегистрирована и не ведет никакой деятельности, то она в служебном порядке будет закрыта. «Что в данном случае случится с недвижимостью, не могу ответить. Но скорее всего, штрафов вам не избежать, так как государство сейчас стремится заработать на различных нарушениях законодательства», – отмечает специалист. «По моему мнению, большинство русских покупателей недвижимости эти проверки не затронут. Так как в тот момент, когда россияне начали активно покупать объекты в Болгарии – с 2007-2008 годов – в стране уже существовал Реестр юридических лиц. Поэтому большинство компаний, которые россияне создавали для приобретения недвижимости с землей, там уже есть. А вот у англичан, которые пришли на болгарский рынок гораздо раньше, действительно могут возникнуть проблемы», – подчеркивает Александр Звезданов. Риэлторы отмечают, что с начала 2000-х годов в Болгарии появились европейские, прежде всего, британские инвесторы, которые начали скупать местную недвижимость с целью перепродажи. Большинство «мертвых» фирм, которые создавались для приобретения объектов, однако в последующем не обслуживались, могут принадлежать именно им. «К нам обращались немцы, которые через интернет собирались приобрести объекты, не имея никакого представления о стране и местном законодательстве. Например, они не знали, или делали вид, что не знали, что<br />при покупке недвижимости нужно платить налоги. Судя по их отношению, могу предположить, что купив объект, они «забудут» о его обслуживании», – рассказывает Руслан Кравцов. Что касается россиян, то те наши соотечественники, которые рассчитывают на приобретение дешевой недвижимости в Болгарии, как правило, отказываются от покупки дома, узнав о необходимости регистрации юрлица. «Однако на решение покупателей, которые обладают бюджетом в €100-250 тыс., это никак не влияет. Открытие фирмы в Болгарии стоит около €700, бухгалтерское обслуживание, то есть подача пустых деклараций – €75-200 в год. Люди легко с этим справляются», – добавляет Александр Звезданов. Руководитель компании «Болгарский дом» Александр Гармашевский также считает россиян более дисциплинированными по сравнению с европейскими инвесторами. «Среди наших клиентов 99% интересуются именно квартирами в Болгарии. Да, поступают единичные запросы на подбор коттеджей. Но, как правило, люди хотят хороший дом с участком у моря. Когда им объясняешь, что такая вилла в Болгарии будет стоить, как гостиница, они отказываются от сделки. Те люди, которые все-таки решаются на приобретение дома, как правило, рассчитывают переехать в Болгарию. Поэтому они хорошо знают законодательство. Открывая фирму, они занимаются ее обслуживанием и не забывают вносить декларации. Поэтому эти изменения не затронут большинство российских собственников недвижимости в Болгарии», – говорит специалист. Что же грозит «мертвым» фирмам в Болгарии? Могут ли изъять, купленную с их помощью собственность? «Как правило, земли, которые куплены на болгарское юридическое лицо, не являются основным капиталом этой компании, соответственно, не могут быть изъяты. По болгарским законам, для покупки недвижимости достаточно открыть фирму с нулевым балансом, то есть основной капитал у нее будет всего €1. Максимум, что грозит «мертвым» фирмам, – это штрафы. Возможные размеры штрафа советую уточнить у грамотного бухгалтера. Они могут быть и €100 и €1000 – в зависимости от того, как вы соблюдали финансовую дисциплину», – поясняет Руслан Кравцов. По словам специалиста, пока непонятно, как технически будет реализована проверка юридических лиц. С октября новые правила вступают в силу и налоговые инспекторы должны будут начать «чистить» реестр. Однако с учетом того, что фирм очень много, а специалистов, отвечающих за эту работу, напротив, мало – неизвестно, на какой срок растянется эта проверка. Также непонятно, как они будут сообщать владельцам недвижимости о нарушениях и добиваться выплаты штрафов. Проверьте, есть ли ваша компания в Реестре юридических лиц Заходите на сайт <a href="https://public.brra.bg" rel="nofollow" target="_blank">https://public.brra.bg</a> потом влево&gt;&gt; &quot;Справки&quot; &gt;&gt; &quot;Справка по физическо или юридическо лице&quot; &gt;&gt; в правую часть ставите отметку перед &quot;юридическо лице&quot;, а в &quot;ЕИК/БУЛСТАТ&quot; пишете БУЛСАТАТ/ЕИК номер вашей компании, вводите код с картинки (латинские буквы!) и нажимаете кнопку &quot;търси&quot; – откроется новая страница. Если там видно имя вашей компании, то она уже в реестре. Если компании там не оказалось, рекомендуем вам как можно быстрее обратиться к юристам и решить этот вопрос!<br />Анастасия Фалей<br />Источник: Prian.ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:36:48 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=23#p23 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=22#p22 <p>Стоимость курортной недвижимости на Кипре снизились с 2008 года на 20%. Цены продолжают идти вниз, однако участники рынка настроены довольно оптимистично. Наиболее популярные курорты Кипра – Лимассол, Ларнака и Пафос. По данным компании Moscow Sotheby's International Realty, в 2011 году россияне составляли 4,8% от общего количества резидентов Кипра. Наибольшей популярностью у россиян пользуется Лимассол. «Здесь сосредоточены школы, развлекательная и торговая инфраструктура, одни из самых дорогих отелей, ресторанов и клубы, а также развита бизнес-среда. Стоимость элитных апартаментов на первой линии от моря в новых проектах начинается от €700 тыс. Вторая линия может быть значительно дешевле – от €400 тыс. можно приобрести апартаменты», – рассказывает региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. При более скромных запросах можно найти объекты по меньшей стоимости. На кипрском сайте lemesosestates.com минимальная стоимость студии в Лимассоле начинается от €75 тыс. – площадь составит 30 кв.м. Дом можно приобрести даже по цене апартаментов – однако это будет старый каменный дом, в плохом состоянии, площадью всего 50 кв.м, зато с собственным садом. Виллу площадью 500 кв.м с небольшим участком, бассейном и видом на море можно приобрести за €2 млн – цены зависят от инфраструктуры, расстояния до пляжа и вида на море. На сайте cyprusrealtor.com в поселке Пейя (Пафос) минимальная стоимость студии площадью около 30 кв.м с панорамным видом на море составляет €45 тыс. Расстояние до пляжа – 5 минут на транспорте. В жилом комплексе, в котором располагается студия, есть общий бассейн. Если увеличить бюджет до €100 тыс., то можно присматриваться к квартирам большей площади – начиная от 50 кв.м – с видом на море и горы, но до пляжа нужно будет добираться на автотранспорте. Небольшой дом можно купить по цене от €150 тыс. Например,<br />при таком бюджете можно приобрести двухкомнатный дом (порядка 80 кв.м), полностью меблированный, с видом на море недалеко от поселка Пейя. На еще одном популярном у россиян курорте – Ларнака – стоимость просторных апартаментов начинается от €100 тыс. На сайте eracyprus.com минимальная стоимость апартаментов в Ларнаке начинается от €125 тыс. При таком бюджете можно купить двухкомнатную квартиру в городе Арадиппу (Ларнака). Площадь квартиры – 88 кв.м., при этом есть еще и веранда – 17 кв.м. Как сообщает аналитический портал GlobalPropertyGuide.com, цены на недвижимость на Кипре продолжают снижаться. Согласно данным Центрального банка Кипра, цены на недвижимость снизились на 20,5% по сравнению с третьим кварталом 2008 года (в этот момент было зафиксировано максимальное значение цен). В течение 2011 года цены на жилую недвижимость снизились в среднем на 8,87%. Цена апартаментов уменьшилась<br />на 7, 2%, домов – на 4,7%. Наибольшее падение цен в 2011 году было зафиксирована в Фамагусте – 10,7%. Далее идут Ларнака (8, 8%) и Пафос (8%). Цены на жилье в столице Кипра – Никосии – снизились всего на 2%. Как сообщает GlobalPropertyGuide.com со ссылкой на Департамент земельных ресурсов и исследований, количество сделок-купли продажи недвижимости за год (апрель 2011-апрель 2012 года) также снизились – на 13%. Сокращение продаж коснулось всех регионов, кроме Пафоса. По данным Moscow Sotheby's International Realty, сейчас средняя стоимость квадратного метра на Кипре оценивается в €2 140. При этом эксперты настроены довольно оптимистично относительно будущей цены квадратного метра на Кипре. «В числе положительных тенденций кипрской экономики надо отметить два момента: рост ВВП в последние годы и открытие газового месторождения Афродита на шельфе. Последнее, в долгосрочной перспективе, несомненно, сыграет в плюс для кипрской экономики в целом и, соответственно, увеличит инвестиционную привлекательность недвижимости. В частности, несколько строящихся элитных поселков на берегу моря на Кипре демонстрируют хорошие продажи, это ли не свидетельство того, что для иностранных инвесторов (большую долю которых составляют российские покупатели) Кипр – по-прежнему популярное место», – рассказывает брокер зарубежной недвижимости компании Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи. На Кипре весьма привлекательные условия для оформления недвижимости в собственность – ограничений практически нет. Иностранцы могут свободно приобрести объект недвижимости и оформить его на себя. «Но второй объект необходимо оформить на родственника, либо открыть компанию и оформить на нее. Здесь сразу решается два вопроса : оформление недвижимости и покупка кипрской компании, за счет чего возможно структурирование налогообложения. Достаточно просто оформить вид на жительство и последующее гражданство, если вы владеете недвижимостью на Кипре и проживаете там определенное время», – поясняет Елена Юргенева. Как рассказали «Газете.Ru» в компании Moscow Sotheby's International Realty , иностранцы имеют право приобрести на Кипре дом или виллу с участком до двух донумов (2 донума равняются 2676 кв.м), квартиру, земельный участок под строительство или неосвоенный земельный участок размером до 2-х донумов . По специальному разрешению можно приобрести до 3-х донумов земли (или 4014 кв.м). За оформление недвижимости покупателю придется заплатить 3,3- 9,2% от стоимости объекта. В этом случае покупатель оплатит налог на регистрацию собственности, гербовый сбор и затраты на юристов, которые обязательно привлекаются к процессу оформления. Покупка недвижимости на Кипре не дает права автоматически сразу подать на ВНЖ. Однако ряд преимуществ для дальнейшего получения ВНЖ в этом случае все же есть. Например, можно получить локальный временный вид на жительство – статус, аналогичный многократной визе, которая выдается при приобретении «второго дома для отдыха». Данный статус продлевается ежегодно. Через пять лет можно оформить общеевропейский временный вид на жительство. Далее можно претендовать на постоянный вид на жительство. Однако, помимо владения недвижимостью на Кипре, нужно выполнить определенные требования по<br />уровню дохода. Хартия гражданских прав Кипра трактует это так: «Лица, имеющие в своем полном распоряжении гарантированный ежегодный доход, достаточно высокий для обеспечения достойного уровня жизни на Кипре, при этом не нуждающиеся в деловой, торговой или профессиональной занятости. Ежегодный требуемый доход должен быть как минимум €4500 – для основного соискателя и не менее €2500 – для каждого зависимого члена его семьи. Комиссия по контролю за иммиграцией может потребовать наличия дополнительных сумм, если сочтет необходимым».<br />Юлия Погорелова<br />Источник: Газета.Ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:35:24 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=22#p22 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=21#p21 <p>Многие считают, что Канада—почти то же самое, что США, только холоднее. Однако это самобытная страна со своими обычаями и законами, да и погода там куда лучше, чем кажется. Но главное—Канада весьма комфортна для жизни и гостеприимна; это привлекает миллионы иммигрантов, в том числе россиян. Канада—страна обширная и богатая, схожая в некоторых вещах с нашей. Начнем с того, что по размеру эта страна идет сразу за Россией, и большая часть территории мало заселена—подавляющее большинство канадцев живет в 240-километровой полосе у южной границы. Запасы нефти там даже больше, чем у нас, правда, находятся в труднодоступных районах. Природа в средней полосе тоже очень похожа: «средь берез дожди косые». Но как только речь заходит об уровне жизни людей или развития инфраструктуры, сходство заканчивается. Так, канадский Ванкувер возглавляет рейтинг лучших для жизни городов. Здесь находят воплощение лучшие урбанистические проекты и применяются самые экологичные технологии. Средний доход на душу населения почти такой же, как в США, а вот размер закредитованности вдвое ниже. Наконец, у Канады блестящие перспективы: это одна из немногих стран, которая может выиграть от глобального потепления. Поэтому приобщиться к канадскому благополучию спешат более 250 тыс. переселенцев ежегодно. Осторожно, двери закрываются Иммиграционные стратегии в Канаде настолько хорошо отработаны, что их перенимают другие страны мира. Руководит процессом особое Министерство гражданства и иммиграции. Однако сейчас поток желающих, видимо, принял такой размер, что правительство решило несколько сократить масштабы гостеприимства. Совсем недавно, 28 июня 2012 г., министерство объявило о прекращении приема заявлений по федеральным программам Skilled Worker и Investor—а ведь по ним, особенно по первой, въезжало большинство иммигрантов. Ограничения по Skilled Worker стали действовать еще с 2011 г.—как на число принимаемых заявлений, так и на профессии соискателей. Теперь прием заявлений по ней прекращен—исключение сделано лишь для лиц, имеющих заверенное приглашение на работу, либо получивших степень Ph.D (доктора философии) в Канаде, либо проходящих обучение по Ph.D-программе. Программа Investor, по всей видимости, вновь откроется не скоро и в сильно измененном виде, если это вообще произойдет. Еще раньше были закрыты другие федеральные программы. Пока полностью открытой остается только федеральная программа Canadian Experience Class, по которой могут проходить лица, имеющие опыт работы в Канаде не менее 1 года по определенным специальностям или заверенное в Министерстве по развитию трудовых ресурсов и навыков Канады (HRSDC) приглашение на работу, которое получить очень сложно. Предполагается, что власти введут новые правила отбора, но пока решение вопроса все время откладывают. «Правительство непредсказуемо, и никто ничего не может гарантировать,—комментирует Татьяна Семенова, специалист по инвестициям компании CanInvest.ru.—На сегодняшний день федеральные программы не заморожены, просто представление новых списков отложено до января 2013 г. А по старым, если есть свободные квоты, можно подавать документы—например, по рабочим специальностям. Кроме того, желающим иммигрировать по профессиональной линии можно воспользоваться региональными программами. Они более гибкие, но при этом требуют много времени. Их основное отличие от федеральных—в списке специальностей, требующихся для данной провинции. К тому же в них есть определенные требования к возрасту специалистов». Правда, и для большинства региональных программ требуется иметь заверенное в HRSDC приглашение на работу. Кроме того, не исключено, что требования и по этим программам будут пересмотрены в сторону ужесточения, как это уже произошло в Квебеке. Сейчас наиболее перспективна для иммиграции учеба в Канаде. Пусть этот путь долгий и требует средств, однако это самый лучший и надежный способ успешно пройти иммиграционный процесс, а затем наладить жизнь в новой стране. Кроме того, правительство в первую очередь делает ставку как раз тех иммигрантов, которые имеют канадское образование. Места надо знать Населенные пункты в Канаде в основном не слишком велики. Любопытно, что и само слово «канада» на языке коренных жителей значит «деревня». Это слово первопроходцы услышали от индейцев, когда спросили у них дорогу к ближайшему поселению. Впоследствии так стали называть всю область, а потом и страну. Город в 100 тыс. человек и по сию пору считается здесь крупным, развитым центром. А «миллионников» всего пять— Торонто, Монреаль, Ванкувер, Калгари и Оттава. Торонто—канадский пуп земли, как Москва в России или Нью-Йорк в Америке, общепризнанный финансовый и культурный центр, хотя и не столица. А еще это город иммигрантов: в час пик в метро можно встретить людей всех национальностей и цветов кожи. В Торонто разговаривают не менее чем на 100 языках, здесь можно отведать национальную кухню и купить сувениры почти любой страны мира—для этого стоит лишь прогуляться по этническим районам. Не исключение и привычные для русского человека продукты: семечки, бородинский хлеб, водка, селедка, пирожки с капустой—всем этим разжиться в Торонто не проблема. Интересно, кстати, что город с наибольшим процентом белого населения во всей Северной Америке находится тоже в Канаде: это Квебек. Воистину, страна контрастов! Ванкувер любим переселенцами из стран СНГ еще сильнее, чем Торонто. Помимо того, что он окружен природой необычайной красоты, в нем еще совершенно особенный воздух—обогащенный кислородом и йодистыми соединениями, исцеляющий сердечников и легочников, а также полезный для крови и щитовидной железы. Поэтому люди здесь почти не болеют—это медицинский факт. Правда, и сами жители прилагают к тому немало усилий—они меньше всех в стране курят, зато вовсю ездят на велосипедах и роликах, играют в гольф, теннис и волейбол. А также используют уникальное сочетание близости моря и гор: великолепные песчаные пляжи и многочисленные бассейны доступны всем, а прекрасные горнолыжные курорты находятся всего в 30 минутах езды от Ванкувера. Логично, что в таком прекрасном месте и недвижимость самая дорогая. Востребована и столица, Оттава,—в нее также приезжают учиться и работать. Высококвалифицированные специалисты неплохо устраиваются в Северной Кремниевой долине, как иногда называют Оттаву из-за разместившихся здесь гигантов электронной индустрии—Nortel, Corel, JDS и многих других подобных компаний. Другие приезжают получать образование в Оттавском и Карлтонском университетах, Алгонкин-колледже, Университете св. Павла и других заведениях, где готовят профессионалов по сотням специальностей. Сам город очень мил: он полон зелени и водоемов, застроен в основном изящными двухэтажными коттеджами, а центр украшают правительственные здания, выстроенные в стилистике средневековой архитектуры. «Те российские специалисты, которым по карману приобрести и арендовать жилье в Канаде, предпочитают крупные города. Речь идет о Ванкувере (средняя цена объекта—$728 тыс.), Торонто ($480 тыс.), Оттаве ($347 тыс.), Монреале ($322 тыс.),—сообщает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости<br />Gordon Rock.—Соответственно, средний ценник в Британской Колумбии—провинции, где находится Ванкувер— $529 тыс., Онтарио (Оттава, Торонто)—$373 тыс., Квебеке (Монреаль)—$267 тыс.». Согласно данным Геннадия Вендерова, генеральный директор компании Right at Home Realty, средняя цена объекта недвижимости в Ванкувере составляет $865 тыс., в Торонто—$505 тыс., в Оттаве—$350 тыс. Купить за деньги и не только Процедура покупки недвижимости в Канаде, занимающая около двух месяцев, проста и безопасна. Все сделки совершаются с участием адвоката, который несет ответственность за ее юридическую сторону. Законодательство страны не предусматривает каких-либо ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Совершить сделку можно, даже не въезжая на территорию Канады и действуя через риэлтора, обладающего соответствующей доверенностью. Вместе с тем, в каждой провинции существуют свои правила регистрации объектов, а также действуют стандартные образцы договоров купли-продажи. Приобретение недвижимости не дает права на проживание и работу в стране. Кстати, разрешена лишь продажа жилья, свободного от долгов и исков. При этом продавец, реализуя объект, должен предоставить детальную информацию о его техническом состоянии. В случае если информация не будет соответствовать действительности, сделка купли-продажи может быть расторгнута. Проверять достоверность сведений должен агент, представляющий интересы покупателя. Расходы складываются из следующих составляющих. Во-первых, это налог на покупку недвижимости. Он платится из расчета 2% на первые $100 тыс. и 1% на оставшуюся сумму от стоимости жилья. Во-вторых, за юридическое оформление сделки нужно заплатить около $800 долларов. Гонорар риэлтора составляет 3–7%. «По закону его платит продавец, но могут быть ситуации, когда собственник недвижимости ставит условие, чтобы комиссионные платил покупатель. Впрочем, это исключение»,—говорит Татьяна Семенова. Практикуется и страховка, которую оплачивает покупатель. В случае покупки таунхауса или кондоминиума страховка—это часть годовой стоимости содержания объекта. Кстати, за жилье можно заплатить не только деньгами—возможны бартерные сделки. Например, квартиру можно поменять на автомобиль. Помимо этого, при<br />покупке взимается залог в сумме до 5% от стоимости недвижимости, который оплачивается гарантированным чеком и является обязательной частью заключаемой сделки. Из широких штанин Для получения гражданства Канады необходимо прожить на ее территории 3 года в статусе постоянного жителя. Внутренний паспорт канадцу заменяют автомобильные права. До трагедии 11 сентября по ним пускали и в США, но теперь требуют паспорт или особые водительские права, которые получить сложней, чем паспорт. С канадским паспортом можно въезжать без визы (или получать визу прямо на границе) в 187 стран мира. В собственность или в аренду? Об уровне дохода и успеха канадца судят по тому, где и в каком районе он живет. Цены на аналогичные дома в разных районах могут различаться в 2–3 раза. Владелец частной квартиры в многоквартирном доме вынуждены платить в месяц за содержание дома и благоустройство придомовой территории от $400 и выше. Коммунальные платежи обходятся в дополнительные $50–150 в месяц, плюс налог на собственность (еще около $100–200 в месяц). Неудивительно, что многие канадцы, живущие в городах, предпочитают снимать квартиру. Тем не менее, покупка своего жилья и выплата ипотеки—мечта большинства канадцев. Считается, что без этого не может быть счастливой старости. Больной вопрос В Канаде государственная система здравоохранения, и она—больной вопрос для жителей. Дефицит семейных врачей, многочасовые очереди в госпиталях и острая нехватка медсестер—эти проблемы только обостряются в связи с выходом на пенсию поколения бэби-бумеров. «Эту проблему правительство постоянно обсуждает и старается решить,—комментирует Геннадий Вендеров, генеральный директор компании Right at Home Realty.— Действительно, в очередях приходится сидеть, но обслуживание на достойном уровне. К тому же оно бесплатно для граждан и иммигрантов, получивших ПМЖ и проживших 3 месяца в стране. Кроме того, работодатели в рамках соцпакета предоставляют своим работникам и членам их семей «бенефиты», позволяющие получить ряд медуслуг, в том числе стоматологических, на определенную сумму, а также оплачивают 100% стоимости лекарств». <br />Учиться и работать <br />Стоимость обучения в Канаде примерно в два раза ниже, чем в США и Великобритании, и на треть ниже, чем в престижных вузах Европы. Канадские дипломы высоко котируются по всему миру, а ведущие университеты страны, такие как University of Waterloo, University of Toronto, McGill University, University of British Columbia, University of Montreal, University of Alberta, традиционно занимают высокие места в ведущих мировых рейтингах. Отучившись полгода, студенты имеют право оформить work permit—разрешение на работу, позволяющее в учебное время трудиться вне кампуса до 20 часов в неделю, чтобы зарабатывать деньги на образование и личные нужды. После окончания учебы в Канаде иностранный студент имеет право получить рабочую визу и остаться легально работать на срок от года до 3 лет. Фото: wwwpangeya-travel.ru Инна Казанова<br />Источник: Homes Collection</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:34:13 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=21#p21 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=20#p20 <p>Получение вида на жительство – первый этап грандиозного переселения в другую страну. При ряде условий ВНЖ можно продлевать, можно рассчитывать на получение ПМЖ, а иногда и гражданства. Есть ли страны, где это можно сделать с минимальными усилиями? Получить вид на жительство в чужой стране без особых проблем – мечта многих. Однако не все страны с радостью хотят видеть среди своих граждан россиян. Обычно получение ВНЖ требует денег, времени и нервотрепки. Но есть в мире уголки, где вид на жительство дается в обмен на покупку недвижимости. Панама Панама – прекрасная страна для проживания и получения второго гражданства. Главное условие – вложение денег в экономику страны. Приобретение же недвижимости расценивается именно как инвестирование в экономику. Но есть нюанс – стоимость покупки должна составлять 300 000 долларов. Сперва вы получите вид на жительство, а через пять лет постоянной резиденции можно получить и гражданство, но для этого необходимо еще сдать экзамен на знание испанского языка. Не стоит скептически относится к панамскому паспорту. Этот паспорт не только дает вам право проживать на территории Панамы, но и путешествовать в 35 стран без визы! Среди этих стран – Великобритания, Франция, Германия, Швейцария, Австрия, Швеция, Португалия и другие. Сент-Киттс и Невис Сент-Киттс и Невис также признает двойное гражданство. Для его получения необходимо приобрести недвижимость как минимум за 200 000 долларов. Если же у вас есть семья, то сумма эта повышается. Сначала оформляется миграционная виза, через год ВНЖ, а через пять лет с момента получения миграционной визы – гражданство. Граждане этой страны могут безвизово путешествовать по более чем 80 странам мира, в том числе по странам Европейского Союза. Не стоит забывать, что Сент-Киттс и Невис является членом Британского союза, а это значит, что ваши дети смогут ездить в Великобританию для учебы без студенческой визы или работать там в течение двух лет без оформления разрешения на работу. Кроме того, паспорт этой страны позволяет получить десятилетнюю американскую визу. Доминиканская Республика Получить вид на жительство в Доминикане нетрудно. Первый раз ВНЖ выдается на год, потом получают право «постоянной» резиденции, которое необходимо продлевать каждые два года. Чем привлекательны эта страна и жизнь в ней? Во-первых, климатом. Во-вторых, отсутствием ограничений на покупку недвижимости и ведения бизнеса, выгодным соглашением о беспошлинной торговле с США. В-третьих, безвизовым въездом в Аргентину, Чили, Уругвай, Колумбию, Японию, Южную Корею, Израиль, Тайвань, Лихтенштейн, Швейцарию. Возможностью получения мультивизы в Испанию и упрощенным получением визы в США. Уникальность этой страны в том, что для получения ПМЖ здесь не обязательно приобретать недвижимость. Однако такая покупка ускорит этот процесс. Право на натурализацию получают люди, прожившие в Доминикане не меньше двух лет. Однако купив квартиру или дом, этот срок можно сократить до шести месяцев. ОАЭ В Арабских Эмиратах нет такого понятия, как вид на жительство. Гражданство в этой стране передается по наследству, поэтому иностранец никак не может стать ее гражданином. Даже ребенок, один из родителей которого коренной житель, не получает гражданство ОАЭ. Однако долгосрочно проживать в стране можно по резидентской визе, которая выдается на три года, а после этого продлевается. Основанием для получения этой визы является приобретение жилья стоимостью от 270 000 долларов. Тем не менее, это дает право лишь жить в ОАЭ, у вас не будет разрешения на работу и ведение бизнеса. Вместе с собственником недвижимости право на проживание в стране получают и его супруга, и дети до достижения ими 18-летнего возраста. По мнению Екатерины Тейн, партнера компании Chesterton, проще всего получить ВНЖ именно в этой стране, так как процедура не требует постоянного проживания в Эмиратах, достаточно там просто появляться пару раз в год. Кроме этого, Тейн отмечает, что приобретение недвижимости в ОАЭ интересно и само по себе: «Довольно высокая доходность от сдачи в аренду, особенно если учесть, что арендный бизнес там не облагается налогом. Средняя доходность от сдачи квартиры в ОАЭ в долгосрочную аренду колеблется в районе 8–9 %, а в краткосрочную аренду – до 12 %. Необходимо учитывать стоимость услуг эксплуатирующих компаний, а это удовольствие недешевое. Но надо покупать только достроенные проекты. В период кризиса многие клиенты пострадали, покупая апартаменты в недостроенных объектах. Некоторые застройщики обанкротились, а договора были составлены таким образом, что вернуть деньги удалось далеко не всем». Однако рынок недвижимости этой страны довольно ликвидный. Екатерина Тейн отмечает, что «даже в самый разгар кризиса там происходили сделки купли-продажи». По данным специалистов Tranio.Ru, цены в ОАЭ сейчас держатся на отметке 1000–3000 долларов за квадратный метр. Андорра Андорра привлекает многих бизнесменов своими налогами. Это государство не взимает никаких прямых налогов: ни на личные доходы, на на прибыль, на на наследство и т. п. Банковская тайна здесь надежнее, чем в швейцарских банках, да и сама банковская система полностью конфиденциальна. Княжество привлекает высоким уровнем жизни, низкими ценами, нулевым уровнем преступности и отсутствием политических волнений. В Андорре запрещена любая политическая деятельность! Нарушители высылаются из страны. Кроме этого, ВНЖ этой страны позволяет свободно передвигаться по Шенгенской зоне. В Андорре можно получить ВНЖ с правом на работу и без него. Чаще всего получают вид на жительство без права на работу, так как противоположный вариант очень сложный, если не сказать малоосуществимый. Андоррцы не любят, когда занимают их рабочие места. Получение андоррского ВНЖ не гарантирует приобретения гражданства. Для его получения необходимо прожить в стране 20 лет, 10 из которых надо непрерывно находиться на территории государства. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, рассказывает, что «в Андорре при покупке недвижимости менее, чем за 400 000 евро россияне могут получить паспорт только через 25 лет. При покупке недвижимости стоимостью выше 400 000 евро паспорт россияне получают сразу». От предыдущего гражданства придется отказаться, так как это княжество не признает института двойного гражданства. Однако такие жесткие условия не многих расстраивают, в основном иностранцы имеют ВНЖ и этим довольны. Для получения же ВНЖ без права на работу достаточно 30 000 евро на главного заявителя и по 12 000 на каждого члена семьи. Этот депозит является возвратным: как только вы решите покинуть территорию страны, деньги будут возвращены. Екатерина Тейн отмечает, что «для приобретения здесь вида на жительства необязательно покупать квартиру, достаточно снять ее в аренду! С точки же зрения инвестиций этот рынок не очень интересен, так как рост цен на недвижимость здесь минимален. Для инвестиций с точки зрения сдачи в аренду тоже не очень интересно, так как арендный сезон в Андорре очень короткий». Дорога к воплощению Итак, ВНЖ можно получить за недвижимость! Но, по данным Анны Мироновой, консультанта отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, запросов на перечисленные выше страны менее 1%. Игорь Индриксонс объясняет это тем, что все эти государства являются «небезопасным рынком, там очень много рисков». Однако решившись купить жилье именно здесь, вы не только вложите деньги, приобретете недвижимость, но и получите ряд других преимуществ от этой сделки! Главное – все правильно рассчитать и проверить. А лучше всего воспользоваться советом специалистов. Екатерина Тейн рекомендует «не экономить и покупать через агентства. Надо также заранее сообщать, с какой целью приобретается объект, так как необходимо грамотно структурировать сделку при покупке». Игорь Индриксонс советует «в первую очередь обращать внимание на ликвидность объекта, чтобы в последствии его можно было перепродать или сдать в аренду. Во вторую очередь важна безопасность. Особенно высокие риски при покупке недвижимости в Доминикане и в ОАЭ, там очень много мошенничества, можно купить просто воздух». Именно поэтому он советует проводить все сделки только с сопровождением юриста и не рекомендует проявлять самостоятельность.<br /> Наталья Бухтиярова<br />Источник: Собственник</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:28:53 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=20#p20 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=19#p19 <p>Глобальный кризис затронул не только болгарский рынок недвижимости, он полностью «накрыл» весь мировой рынок. Но до конца года ожидается улучшение перспектив развития глобального рынка недвижимости. И в этом году главным двигателем роста будут рынки Азиатско-Тихоокеанского региона, считает консультант по глобальному рынку. В I полугодии настрой и активность инвестирующих в недвижимость в глобальном плане были неустойчивыми. После вялого начала 2012 г. во II квартале на рынке наметилось определенное движение, и эксперты ожидают, что оживление сохранится в течение следующих 3-х месяцев. Об этом говорится в новом докладе о перспективах развития глобального рынка недвижимости консалтинговой компании Jones Lang Lasalle (JLL). Несмотря на экономическую нестабильность, которая заставляет инвесторов быть осторожнее и не спешить с завершением сделок, недвижимость продолжает привлекать значительный капитал. По мнению экспертов, в этом году показатели объемов инвестиций в недвижимость в мировом масштабе останутся стабильными по сравнению с показателями, зарегистрированными в 2011 г., и можно даже ожидать небольшой прирост. Статистические данные компании указывают на то, что во II квартале текущего года объем инвестиций в недвижимость в мировом масштабе перешел психологический барьер в 100 млрд. долларов и достиг 108 млрд. долларов, что на 24 % больше объема инвестиций, зарегистрированного за первые 3 месяца этого года. Объем инвестиций за I полугодие остался почти на уровне объема за первые 6 месяцев 2011 г. С учетом ожидаемого оживления инвестиционной активности, эксперты прогнозируют, что к концу этого года объем инвестиций в недвижимость в глобальном масштабе достигнет 400 млрд. долларов. Консалтинговая компания вполне прогнозируемо констатирует, что инвестиционная активность сконцентрирована<br />в первоклассном сегменте рынка ввиду меньшей степени существующего риска. Однако для оппортунистически настроенных инвесторов второстепенные сегменты рынка становятся все более привлекательными с точки зрения отдачи от инвестиций в недвижимость. Поэтому, во II полугодии эксперты ожидают, наряду с растущим спросом на первоклассные активы, рост инвестиционной активности во второстепенных сегментах, а также увеличение объема инвестиций во второсортные активы. В докладе указаны 2 серьезных препятствия на пути восстановления глобального рынка недвижимости: ухудшение перспектив роста мировой экономики и слабый рост в развитых странах. По мнению экспертов, главным фактором риска для перспектив развития рынка недвижимости является долговой кризис еврозоны. В докладе также указано, что и в этом году главным двигателем роста глобального рынка недвижимости будут рынки Азиатско-Тихоокеанского региона, несмотря на заметное замедление роста на некоторых из них из-за правительственной политики «охлаждения». На европейских рынках по-прежнему действуют, в основном, инвесторы, у которых есть наличные деньги. При этом инвестиции сосредоточены на стабильных европейских рынках – в Великобритании, Германии, Франции и скандинавских странах. Эксперты прогнозируют, что рыночная активность на американском континенте останется стабильной, при этом более-менее резкий рост можно ожидать в Канаде, Мексике и Бразилии. В докладе опубликованы данные о росте спроса на арендованные офисные помещения в мировом масштабе. Они показывают на незначительное снижение показателя незанятых площадей – с 14% в конце I полугодия прошлого года до 13,3% в конце I полугодия нынешнего года. Это снижение связано с сокращением незанятых офисных площадей на американском континенте и в Азиатско-Тихоокеанском регионе, в то время как в Европе показатели занятости офисных помещений остаются без изменений. В глобальном плане наблюдается тенденция незначительного роста уровня занятости первоклассных офисных площадей. Этого, однако, не наблюдается в Европе, где этот уровень по-прежнему снижается. Что касается рынка коммерческой недвижимости, наибольшая активность наблюдается в Китае, куда планируют экспансию крупные торговые компании. Высокая активность на азиатском рынке коммерческой недвижимости сказывается на рынке промышленных площадей в регионе. А вот на аналогичном рынке Старого континента наблюдается затишье из-за ухудшения перспектив развития производственного сектора в Европе. Эксперты прогнозируют, что потенциальные арендаторы останутся осторожными в ближайшие месяцы. Стабилизация глобального рынка отелей продолжается, хотя и более медленными темпами из-за кризиса в Европе. В докладе отмечается, что ожидаемое снижение инвестиционной активности в гостиничном сегменте продолжится во II полугодии нынешнего года.<br /> Источник: Гольфстрим</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 11:22:04 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=19#p19 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=18#p18 <p>Вчера депутаты Госдумы РФ в 1 чтении рассмотрели законопроект, который должен будет ограничить круг лиц, дающих согласие на приватизацию жилого помещения, и уточнить некоторые важные моменты закона. Поправка предлагается в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Как сообщает портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru», инициаторами поправки стали 8 депутатов, которые и внесли ее на рассмотрение коллегам весной 2012 года. На сегодня согласие на приватизацию требуется ото всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. В пояснительной записке уточняется, что «при этом согласие должно исходить от указанных лиц, независимо от того, использовали они ранее свое право на приватизацию жилого помещения или нет». Очень часто по разным причинам те, кто ранее воспользовался правом на приватизацию, не дают своего согласия и приватизировать жилье становится невозможным. Этот пробел, в том числе, и хотят устранить депутаты. С тех, кто ранее участвовал в приватизации, согласие получать будет не нужно. Еще одна поправка коснется уточнения формулировки — совместное проживание с нанимателем. «Указание в действующей формулировке на совместное проживание членов семьи некорректно, так как согласно статьи 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма», - добавляют законодатели. Также депутаты уточнили, что в рамках действующего закона право на приватизацию жилого помещения имеют дети до 18 лет, которые хоть и живут отдельно, но не утратили права пользования. А формулировка о совместном проживании противоречит данной норме закона. Кроме этого в законе на сегодня не учитываются и бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в помещении. Хотя за ними также сохраняются все права членов семьи нанимателя, в том числе и на участие в приватизации. Это противоречие также будет устранено в рамках внесенного законопроекта. <br />Источник: &quot;Новосибирская недвижимость. nn-baza&quot;</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:19:45 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=18#p18 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=17#p17 <p>Многодетным семьям разрешат строить дома в складчину. Поправки в закон о жилищном строительстве опубликовал на своем сайте минрегион. Сейчас вступать в специальные жилищные кооперативы, строящие жилье на льготных условиях, могут те, кто трудится в разных госучреждениях: учителя, ученые, врачи, чиновники, работники культуры. В новом законопроекте предлагается расширить этот перечень, добавив в него многодетные семьи. Причем место работы многодетных родителей с принятием поправок не будет иметь никакого значения. Напомним, разработать пакет поправок в закон о жилищном строительстве, которые бы дали многодетным семьям право вступать в кооперативы, минрегиону в середине августа поручил премьер Дмитрий Медведев. Сделать это ведомство должно было к 1 октября. Учитывая то, что документ уже готов, у него есть все шансы к этой дате оказаться в Госдуме и быть принятым уже в осеннюю сессию. Эксперты уверены, что со столь важным законопроектом депутаты тянуть не будут.<br />6,5 процента составил рост цен на новое жилье во втором квартале 2012 года по сравнению с концом 2011-го &quot;Иного пути решить жилищные проблемы многодетных семей, кроме того варианта, когда государство дает землю, а граждане строят на ней дом, нет&quot;, - комментирует &quot;РГ&quot; председатель Комиссии Общественной палаты по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева. - Сам по себе механизм правильный, но, к сожалению, он не всем доступен. Строительство дома, пусть даже на участке, где есть все необходимые коммуникации, требует больших затрат. А у нас среди многодетных семей много малоимущих. Они такие расходы при всем желании не потянут&quot;. По словам Разворотневой, в качестве альтернативы нужно как можно быстрее развивать рынок социального арендного жилья. Для многодетных семей с небольшими доходами это будет хороший выход из положения, полагает она. &quot;К тому же под строительство жилья земля часто выделяется в малонаселенных районах, где нет даже нормальной работы. Если бы существовала возможность снять недорогое жилье в городе, уверена, что многие семьи с большим количеством детей предпочли бы именно этот вариант&quot;. Борис Альтшулер, член Общественной палаты, отмечает, что хоть правительство и утвердило стратегию развития<br />рынка доступного арендного жилья, на осуществление этих наполеоновских планов понадобится время. А крыша над головой, причем за минимальные деньги, тысячам многодетных семей нужна прямо сейчас. &quot;На данном этапе было бы правильным создать кризисный жилищный фонд, - рассуждает Борис Альтшулер. - Проще говоря, государство могло бы арендовать какое-то количество квартир или домов для малоимущих многодетных семей. Но вопрос, конечно, как всегда упирается в деньги&quot;. К слову, поправки, которые опубликованы на сайте минрегиона, разрешают регионам и муниципалитетам предоставлять многодетным семьям бесплатные участки под строительство домов из тех земель, которые находятся в федеральной собственности. Но есть одно условие: участок может быть передан нуждающимся в жилье только в том случае, если там имеются все необходимые коммуникации. Если их нет, местные или региональные власти должны об этом позаботиться. Разработчики документа считают, что расходы на инфраструктуру не должны ложиться на плечи многодетных семей, ведь даже на строительство дома не у всех есть деньги. Поэтому вопрос, как пояснил &quot;РГ&quot; исполняющий обязанности директора департамента жилищной политики минрегиона Илья Сидоров, будет решаться за счет средств естественных монополий и региональных бюджетов. Однако эксперты говорят, что в таком случае новая поправка вряд ли даст тот эффект, на который она рассчитана. &quot;Нагрузка на региональные и местные бюджеты постоянно увеличивается, - констатирует Светлана Разворотнева. - Немногие территории смогут позволить себе потратить деньги на инфраструктуру. Даже ради такой благой цели, как обеспечение жильем многодетных семей. Тем более что речь, как правило, идет о достаточно больших суммах&quot;. Кстати Поправки также предусматривают возможность передачи земельных участков Фонда содействия развитию жилищного строительства для возведения студенческих общежитий. По данным, которые приводятся в пояснительной записке к законопроекту, сейчас 285 российским вузам требуются общежития более чем на 150 тысяч мест.<br />Юлия Кривошапко<br />Источник: Российская газета</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:17:40 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=17#p17 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=16#p16 <p>Рынок недвижимости «завис» в ожидании развития макроэкономической ситуации. В зависимости от событий на мировых рынках цены может «качнуть» как вверх, так и вниз. Правда, до конца года эксперты прогнозируют рост, но при смене трендов это может обернуться снижением цен на жилье. Об этом рассказали коммерческий директор компании «Загородный проект» (Zagorodpro.ru) Алексей Гусев и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Цены на жилье осенью 2012 года: инфляционный рост или кризисное падение?». По мнению экспертов, в такой ситуации покупателям не стоит гадать. Принимать решение о покупке надо в зависимости от собственных возможностей и потребностей. Инфляция подтянет цены вверх После кризиса 2008 г. ситуация на рынке нормализовалась, но мало кто решится ее назвать стабильной. «То, что<br />сейчас происходит на рынке недвижимости, можно назвать «волатильной стабильностью», - такую<br />характеристику дает Олег Репченко. – По нашим прогнозам, цены будут колебаться вокруг отметки $5000 за<br />метр. Однако амплитуда этих колебаний может быть достаточно большой – до 20% в каждую сторону. Подъемы и<br />спады будут зависеть, прежде всего, от макроэкономической ситуации». Алексей Гусев считает, что рост все же будет: «Резкого повышения цен мы не ожидаем. В некоторых сегментах может быть «затоваривание» и небольшая коррекция стоимости в меньшую сторону (сегмент многоквартирного жилья). Но цены на качественные проекты будут только расти. В среднем, если рассматривать рынок недвижимости в целом, цены на жилье за год растут на 15-20%. При сохранении текущей макроэкономической ситуации в следующем году развитие событий будет аналогичным». Оба эксперта считают, что даже при худшем сценарии, если ситуация в мировой экономике обострится, цены упадут не более чем на 20%. До конца года цены на жилье, скорее всего, подрастут. Олег Репченко объясняет это очередным вливанием денег в экономику (запуск третьего раунда программы количественного смягчения QE3), что приведет к инфляционным процессам. В результате этого цены на жилье до конца года могут вырасти на 6–8%, считает эксперт. Алексей Гусев прогнозирует более умеренный рост – на 3–5% до конца 2012 года. Нефть не страшна По мнению Алексея Гусева, цены на недвижимость в наибольшей степени зависят от стоимости сырья.<br />«Поскольку Россия является сырьевой страной и основная часть нашего ВВП формируется за счет продажи<br />нефти, газов, металлов и других ресурсов, то, несомненно, это оказывает значительное влияние и на рынок<br />недвижимости в целом. Однако не стоит забывать, что стоимость сырья – проекция экономики развитых стран». В свою очередь Олег Репченко отмечает, что связь между ценами на нефть и стоимостью жилья есть, но не прямая, а опосредованная. «Высокие цены на нефть вызывают приток нефтедолларов в страну, при низких ценах в экономике становится меньше денег. Из этих денег только некоторая часть перетекает в недвижимость (или, соответственно, «утекает» из нее), и то не сразу и не напрямую – через прибыль госкомпаний, фондовый рынок, повышение или снижение платежеспособности населения, рост зарплат бюджетников и т.п. Поэтому рынок недвижимости реагирует на изменения цен на нефть с задержкой. Причем это должна быть тенденция, а не краткосрочное колебание цены этого волатильного актива», - объясняет эксперт. Так, весной цены на нефть упали на 25%, к лету стабилизировавшись у отметки $90–100. При этом недвижимость за это время снизилась в цене лишь на 7%, и то это была скорее реакция на колебания валютных курсов, а не на цены на нефть. «На текущий момент цены на нефть достаточно высокие, порядка $114 за баррель. Понижение действительно было, но кратковременное и несущественное, и не успело отразиться на рынке недвижимости», – говорит Алексей Гусев. По мнению Олега Репченко, чтобы недвижимость действительно отреагировала на падение цен на нефть, они должны снизиться до $60–70 за баррель. Квадратный метр в Москве в этом случае может просесть до $4000 с нынешних $5000. «О вероятности такого сценария говорить тяжело, - говорит он. – Пока в экономике наблюдаются инфляционные процессы и рост стоимости различных активов. Однако нефть – актив спекулятивный, он очень сильно зависит от настроения инвесторов, от политических решений на международной арене. Поэтому предсказать, когда случится такой обвал и случится ли он вообще, сродни гаданиям на кофейной<br />гуще». Ипотека не может быть дешевой После того как выборы прошли, власть перестала искусственно сдерживать ипотечные ставки. Поэтому ипотека<br />стала дорожать, и, по прогнозам многих экспертов, такая тенденция продолжится. Поэтому неудивительно, что<br />читателей беспокоит вопрос, действительно ли стоит ожидать повышения ставок. «Это правда или же это просто<br />уловка банков и воротил от недвижимости, чтобы люди брали ипотеку сейчас и быстрее раскупали жилье?» –<br />спрашивает читательница wwwirn.ru Елена Кулькова.<br />По мнению Олега Репченко, рыночная ситуация сейчас на самом деле способствует росту ставок. «Банки распоряжаются не своими деньгами, а занимают их у финансовых структур, а также у вкладчиков, – объясняет он. – Своим кредиторам они платят процент за пользование деньгами. Поскольку в кризис пожар тушили печатанием новых денег (да и в ближайшем будущем такая тактика, скорее всего, сохранится), это неминуемо ведет к инфляции. А значит, стоимость денег для банков растет. Давать кредиты под процент ниже того, что банк выплачивает вкладчикам и другим финансовым организациям, никто не будет. Поэтому предпосылок для снижения ипотечных ставок нет». Однако и взрывного роста эксперт не ожидает, они могут подрасти на 1–2%. Этот сценарий возможен, если в макроэкономике не произойдет какой-то коллапс, который приведет к гиперинфляции. Как отмечает Алексей Гусев, некоторые банки уже подняли ставки. Так, в Сбербанке с 1 августа ипотечные ставки повысились с 10–13% годовых до 11–16%. Правда, некоторые банки предлагают сниженные ставки в рамках отдельных программ. «Например, в Райффайзене до 30 сентября действует программа со сниженными ставками от 11 до 14,75% годовых (ранее: 11,5 - 15,25%). В целом, на мой взгляд, существенно ставки не изменятся», - отмечает эксперт. За доступностью – в МО Однако вопреки распространенному заблуждению не ипотека делает жилье доступным. Более того, рост<br />доступности ипотеки приводит к обратному результату – снижению доступности самого жилья. Ведь это повышает<br />спрос на недвижимость, из-за чего растут цены на нее. По словам Олега Репченко, пока в Москве сохраняется дефицит жилья, говорить о его доступности не приходится. «Разрыв между стоимостью квартир и доходами населения будет немного сокращаться, так как цены в ближайшие годы будут топтаться на уровне $5000 за метр, при этом инфляция сохранится, доходы тоже будут постепенно расти. Но это, конечно, процесс небыстрый», – говорит он. Зато, как утверждает Алексей Гусев, в Московской области можно найти доступные предложения: «Например, сейчас вполне реально приобрести квартиру за 3,5 млн руб. в ближайшем Подмосковье по ипотечной программе с первоначальным взносом в 350 000 руб.». Например, за такие деньги можно купить квартиру в ЖК «Ново- Молоково», который расположен в 9 км от МКАД по Каширскому шоссе. Понятно, что жить в черте Москвы во многих смыслах удобнее. Но постепенный переезд в пригороды – это нормальный процесс для крупных мегаполисов. «Надо понимать, что бесконечно строить в Москве не получится, поэтому предложение вряд ли сможет полностью удовлетворить спрос, – подчеркнул Олег Репченко. – Другое дело, что и пригороды эти должны быть комфортными, с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. В этом случае это может стать адекватным решением проблемы доступности жилья». Стоит ли покупать сейчас Больше всего читателей wwwirn.ru интересовали конкретные рекомендации экспертов – стоит ли сейчас<br />покупать недвижимость или лучше подождать, а если покупать, то что именно.<br />Один из подобных вопросов задал менеджер Игорь: «Есть деньги на первый взнос (20% от стоимости недвижимости). Стоит ли сейчас брать ипотеку в новостройке на этапе строительства или подождать в надежде на то, что цены упадут в ближайшее полгода – год?» «Прогноз на будущее дело неблагодарное. Мое личное мнение – цены будут как минимум отыгрывать инфляцию, а это 12-15% в год. Поэтому я бы не откладывал покупку недвижимости. Подчеркиваю, это мое личное экспертное мнение!» – ответил Алексей Гусев. По мнению Олега Репченко, при покупке жилья для себя не стоит пытаться угадать момент и ориентироваться на прогнозы – даже профессиональные инвесторы совершают ошибки, а уж обычному покупателю квартиры потом, возможно, придется кусать локти из-за неверно принятого решения. Лучше прогнозировать не ситуацию в мировой экономике, а собственное материальное благосостояние. «Если говорить о рисках для заемщика, 20% первоначального взноса – это совсем немного. Поэтому надо определить, в первую очередь для себя: если экономика будет развиваться по негативному сценарию, случится кризис, ваш доход уменьшится, возникнут трудности с работой, вы потянете бремя ипотеки? И уже исходя из ответа на этот вопрос принимать решение». Если же говорить о покупке недвижимости в инвестиционных целях, то здесь, по словам руководителя IRN.RU, главный вопрос не «когда покупать», а «что покупать». «Общего повышательного тренда в ближайшие годы не ожидается. Но качественные и ликвидные объекты будут как минимум отыгрывать инфляцию. Портрет наиболее ликвидного жилья таков: 1-2-комнатная квартира в Москве в современном доме рядом с метро. Подобные квартиры всегда будут пользоваться спросом. На них легко найти арендатора, при необходимости зафиксировать прибыль покупатель на такое жилье найдется быстро, – говорит Олег Репченко. – Цены на квартиры в старых панельных домах или в «пустых» новостройках с неразвитой инфраструктурой, плохой транспортной доступностью останутся на нынешнем уровне, а если принимать в расчет общую инфляцию, то по сути они подешевеют». При покупке квартиры в Подмосковье для сдачи в аренду Алексей Гусев рекомендует ориентироваться на то, где<br />инвестор живет в Москве – легче будет управлять сданной в аренду недвижимостью. «С инвестиционной точки зрения я бы смотрел на те направления, на которых офисные комплексы уже «шагнули» за МКАД, а именно: Калужское, Киевское, Новорижское, а также крупные подмосковные города (Видное, Одинцово, Химки)», – отмечает эксперт. Таким образом, в ситуации такой «волатильной нестабильности» не стоит пытаться «поймать волну» и угадать очередной подъем или спад, каковы бы ни были цели покупки. По мнению специалистов wwwirn.ru, при покупке квартиры для жизни надо ориентироваться на собственные силы и нужды, а при инвестиционных целях – на качество и ликвидность объекта. <br />Источник: IRN.RU</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:15:27 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=16#p16 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=15#p15 <p>Возместить затраты на покупку жилья, хотя бы частично, – желание, наверное, любого покупателя. Такая возможность есть в случае оформления имущественного налогового вычета. И хотя на первом этапе многих страшат всевозможные «нюансы» оформления документов, необходимость общения с налоговой и так далее, справиться с этой задачей можно. Что многие соотечественники уже и делают. К примеру, в Петербурге только за первый квартал 2012 года сумма налогов, подлежащих возврату, выросла на 65,4%, составив 1,7 млрд руб. Из них 1,5 млрд – налоговые вычеты при приобретении недвижимости. Что это такое? Как известно, официальные доходы физических лиц облагаются по ставке НДФЛ в размере 13%. Как раз от этого<br />налога и можно на время «избавиться», купив жилье. Сделать это разрешается «один лишь раз», благодаря<br />имущественному налоговому вычету. По задумке, эта льгота должна стимулировать граждан к улучшению своих<br />жилищных условий. Правда, максимальный размер налогового вычета не превышает 260 тыс. руб., или те самые<br />13% от суммы в 2 млн руб. Даже если квартира стоит больше, налоги могут вернуться только с 2 млн руб. (если<br />сделка прошла не ранее 2008 года, в ином случае возврат идет с суммы в 1 млн руб.). На деле, конечно, это стоимость не более 3-4 кв. м жилья по среднерыночному уровню. Однако «На безрыбье – и рак рыба». За что и кому? Итак, вычет можно получить после приобретения жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика, земельного участка или доли в том или ином имуществе. Речь идет и о вторичном рынке жилья, и о новом<br />строительстве. Кроме того, снизить налогообложение можно и по расходам на погашение процентов от<br />ипотечных кредитов. В расчет имущественного налогового вычета также можно включать и работы, связанные с<br />отделкой квартиры. Налоговики отмечают, что вычет можно получить и в случае мены жилой недвижимости.<br />Правда, на рынке такая схема сделок встречается на сегодняшний день крайне редко. Важно знать, что если часть жилья приобретена за счет материнского капитала, а также по иным субсидиям, на эту часть налоговый вычет не распространяется. Так же как если сделка купли-продажи заключена с родственниками – супругом (супругой), родителями, детьми, братьями, сестрами и т. д. Не дадут вычет несовершеннолетнему и домохозяйке, а также пенсионеру с его пенсии (если же он продолжает трудиться, то на зарплату вычет распространяется). Ну и вне зависимости от того, «откуда денежки» на квартиру, не приходится рассчитывать на последующий налоговый вычет обладателям «серой» зарплаты. Если квартира оформлена на нескольких собственников, то вычет предоставляется пропорционально их долям. Проще говоря, при совместной собственности между двумя людьми они могу получить по 50% от максимальной суммы вычета, или написать заявление о перераспределении долей при возврате налога. Например, жена получает 100% выплат по вычету, а муж – 0%. К слову, Минфин предлагает поменять схему расчета налогового вычета, если недвижимость покупают несколько собственников. Финансисты считают, что вычет в полном объеме должен предоставляться каждому покупателю. Скорее всего, последние не будут против. Однако пока предложение находится в подвешенном состоянии. Где и когда? Итак, зарегистрировав право собственности на квартиру, купленную на вторичном рынке, можно сразу начинать<br />заполнять декларацию по форме 3-НДФЛ. Проще всего это сделать непосредственно на сайте налоговой службы.<br />Кроме того, можно зайти в ближайшую инспекцию и попросить отпечатанную методичку под названием «Порядок<br />заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц». Это и есть форма 3-НДФЛ.<br />Пакет включает в себя документы, подтверждающие право на жилье. Говоря о вторичном рынке, это в первую очередь свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также договор о приобретении квартиры или комнаты. Факт реальной оплаты недвижимости должен подтверждаться квитанциями к приходным<br />ордерам, банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и т. д. Если же сделка проходит по «физическим законам», то есть средства передаются из рук в руки, – у продавца надо не забыть взять расписку о том, что покупатель передал ему средства за оплату объекта недвижимости. Эта расписка тоже является платежным документом. Не стоит забывать и о справке по форме 2НДФЛ от работодателя за отчетный период, она также необходима. Уже в налоговой к пакету документов нужно будет приложить письменное заявление с просьбой о вычете. Пример написания сего «трактата» вывешен на информационных стендах у налоговиков. В заявлении главное не забыть написать реквизиты карточки или сберкнижки, куда будут «капать» деньги. Хотя есть и другой способ возврата налога – через собственного работодателя. Для этого необходимо взять уведомление в налоговой, полученное после подачи полного пакета документов (кроме декларации о доходах), и написать все то же заявление на получение вычета. Работодатель должен начать предоставлять имущественный вычет с момента предоставления уведомления, ежемесячно «не снимая» с зарплаты налог в 13%. К слову, если оформлять вычет через работу, то по закону налоговая должна выдать уведомление о таком праве<br />максимум через месяц после подачи налогоплательщиком всех документов. Если же быть самостоятельным по максимуму, налоговый орган выносит решение о возврате излишне уплаченных средств по НДФЛ также по максимуму– в течение трех месяцев. Факт длительности проверок следует учитывать, если налогоплательщик обладает временной регистрацией. Как показывает практика, как раз из-за сроков принятия решения налоговой, надо иметь регистрацию «с запасом», а<br />именно– более чем на три месяца. Потому что если ко времени принятия решения о выдаче вычета вы не будете нигде прописаны, могут возникнуть проблемы и все придется начинать заново. В любом случае, если вы конечно не обладаете ежегодным доходом в 2 млн руб, в течение года вы автоматически не успеете вернуть все положенные от государства налоги. Поэтому подтверждать свои доходы, а также право на возврат денег, необходимо каждый год. Купив квартиру даже пять лет назад, можно оформить налоговый вычет. Однако перечисляться он будет исходя из доходов за последние три года максимум, потому что по закону срок обращения за возвратом сумм излишне уплаченного налога на доходы физических лиц ограничен именно тремя годами. Что дальше? Оформив налоговый вычет, можно… смело продавать квартиру, которая дала право на его получение. Если,<br />конечно, есть такая необходимость. Дело в том, что продажа жилья не меняет факта его приобретения в<br />предыдущий период. А значит, вычет будет сохраняться, пока не будет полностью выплачен. Как бы там ни было, вернуть налог от государства можно и нужно. Пока есть такая возможность. К примеру, Испания, которая ввела у себя правило возврата имущественного налогового вычета только в конце прошлого года, с начала следующего его ликвидирует. Власти считают, что такая мера поможет сократить дефицит бюджета на 65 млрд евро – в рамках пакета антикризисных мер. <br />Наталия Нелюбина<br />Источник: Бюллетень Недвижимости</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:13:09 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=15#p15 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=14#p14 <p>Еще совсем недавно большую часть жилья класса &quot;эконом минус&quot; в Подмосковье (до 1,5-2 млн руб. за однокомнатную квартиру) строили на землях ИЖС и обещали легализовать по &quot;дачной амнистии&quot;. А после сноса жилого дома в Вешках продавцы хором уверяют, что вот-вот завершат процедуру смены категории земель и оформят разрешение на строительство. Но не всегда это действительно так. Новая риторика Стоит напомнить, что нелегальный многоквартирный дом, выстроенный на дачном участке в подмосковных Вешках, был сравнительно дорогим объектом, всего на 20-30% ниже рынка. И что, несмотря на серьезные нарушения, он успешно строился и заселялся прямо под окнами местной администрации. Но все это не помешало зданию угодить под ковш экскаватора. &quot;Серая&quot; схема, по которой оно было построено, не нова. Впервые мы написали о ней в мартовском выпуске &quot;Жилого дома&quot; в 2008 году (&quot;Таунхаусы на доверии&quot;). Суть в том, чтобы возвести многоквартирный дом под видом индивидуального, разделенного на 20-30, а то и больше долей со своим собственником у каждой. Это позволяет застройщику избежать обременений в виде социальной инфраструктуры, любых согласований, получения разрешения на строительство и перевода участка в подходящую категорию земель, что тоже не бесплатно делается. В общем, выходит большая экономия, отражающаяся и на цене квартир, которые, впрочем, формально и не квартиры вовсе, а части дома. Все это получится, если строить на землях поселений, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). И если по этажности, площади и проценту застройки участка не переходить параметры индивидуального дома. Например, не строить выше трех этажей. Но застройщики зачастую жадничают. Делают больше этажей (в том доме в Вешках их было пять), застраивают участки, отведенные под личное подсобное хозяйство, а подчас и под сады-огороды. Еще месяц назад застройщики легко признавались покупателям, что именно по этой схеме и работают. Но после сноса в Вешках подача изменилась. Продавцы сверхдешевого жилья все чаще уверяют, что нет большой беды в отсутствии того или иного необходимого разрешения — они его обязательно получат. Внимание на документы Если открыть базу недвижимости ЦИАН и выбрать все новостройки в ближнем и среднем Подмосковье, предложений дешевле миллиона рублей за квартиру обнаружится неожиданно много. Например, 690 тыс. руб. за студию в новостройке ЖСК34 на Владимирской улице в Балашихе. Площадь невелика — 21,5 кв. м, но все равно очень дешево. &quot;Там вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство, но мы сейчас его меняем,— объясняет по телефону риэлтор Алексей.— Разрешения на строительства пока нет, так как в Балашихе недавно сменилась администрация и вышла заминка. Так что строим по устному разрешению&quot;. Судя по фотографиям со стройплощадки, начатый без единой бумажки дом из пеноблоков уже дорос до второго этажа. Звоню справиться в строительный отдел администрации Балашихи. &quot;Первый раз о них слышим,— отвечают мне.— Никаких заявлений ни о смене вида разрешенного использования земель, ни о получении разрешения на строительство с этого адреса не поступало&quot;. А учитывая, что вместо договора купли-продажи или долевого участия клиентам предлагают вступить в жилищно-строительный кооператив, добиться правды и вернуть деньги в случае неприятностей (вплоть до сноса здания, как в Вешках) будет практически невозможно. 873 тыс. руб. просят за 22-метровую студию в Раменском, в ЖК &quot;Березовая роща&quot;. Между тем на сайте администрации Раменского муниципального района с мая висит предупреждение: &quot;В средствах массовой информации ООО &quot;Миэль-Раменское&quot; ведется реклама продажи квартир в малоэтажном жилом комплексе &quot;Березовая роща&quot; в г. Раменское. Поскольку строительство жилых объектов на указанном земельном участке ведется без разрешительной документации, отсутствуют решения по обеспечению данных объектов инженерной инфраструктурой, администрация Раменского муниципального района предупреждает, что это может привести к нарушению прав граждан и заинтересованных организаций&quot;. До кучи, если отыскать &quot;Березовую рощу&quot; на публичной кадастровой карте, выяснится, что земля там — сельскохозяйственного назначения. &quot;У нас в данный момент вообще неполный пакет документов. Полный он будет в ноябре-декабре,— объясняет риэлтор Влада.— Сейчас меняем категорию земель, получаем разрешение на строительство, все будет официально. Техусловия на коммуникации тоже пока не получены. Но все коммуникации будут от города, кроме газа&quot;. &quot;Никаких коммуникаций там нет,— предупреждают в администрации Раменского района.— Купите там — потратите не меньше денег на подсоединение к сетям&quot;. Пожалуй, единственный широко рекламируемый подмосковный объект в категории до 1 млн — ЖК &quot;Заречный&quot; возле деревни Радумля, что на Ленинградском шоссе. До Москвы далековато — это уже Малая кольцевая, зато 26-метровая однушка стоит всего 899 тыс. руб. Строит комплекс компания &quot;Русская усадьба&quot;. У нее это уже третий по счету такой проект. Первый, &quot;Шемякинский дворик&quot; недалеко от аэропорта Шереметьево, на первых порах продавали по такой же заманчивой цене. Сейчас продажи идут уже по ФЗ 214 (закон о долевом инвестировании в строительство жилья) и в два с лишним раза дороже. Второй по счету проект компании — &quot;Лебединое озеро&quot;. Это небольшая вырубка в лесу у деревни Полярково. Тут уже есть собственность на землю. Но пока нет разрешения на строительство, хотя работы ведутся на уровне котлована. Так что и цена промежуточная — начиная с 1,4 млн за однушку. В офисе &quot;Русской усадьбы&quot; на проспекте Мира директор по продажам компании Ольга Рогачева предъявляет мне распечатку постановления правительства Московской области о переводе нескольких участков будущего &quot;Лебединого озера&quot; в категорию &quot;земли поселений&quot;. Я потом проверил — те же документы имеются на сайте правительства Подмосковья. &quot;Вот собственно &quot;Лебединое озеро&quot;,— Ольга Рогачева показывает на темное пятно на спутниковом снимке.— Кругом лес. До новой Ленинградки — два километра. Так что и с транспортом хорошо, и природа кругом&quot; Увы, это не вся правда. Согласно трассировке, скоростная дорога Москва—Санкт-Петербург пройдет в 700 м к юго-западу от строящегося ЖК. Аккурат возле &quot;лебединого&quot; озера. Так что c подводными камнями тут — местоположение. Кстати, с &quot;Шемякинским двориком&quot; та же беда: в 600 м от него скоро будет построена третья взлетно-посадочная полоса аэропорта Шереметьево. Но с землей все в порядке. Правительственные постановления о переводе земель имеются и по только что начатому &quot;Заречному&quot;. Хотя на публичной кадастровой карте его территория еще значится как земля для сельскохозяйственного производства. Но карта обновляется не мгновенно. Перевод земель косвенно подтверждает, что местные власти дали стройке добро. История двух предыдущих проектов застройщика тоже свидетельствует в пользу третьего. Но ни разрешения на строительства, ни собственности на землю у &quot;Заречного&quot; еще нет. Отсюда и низкая цена, о чем в &quot;Русской усадьбе&quot; честно предупреждают. Дополнительным фактором риска может служить тип договора, который предлагают заключить покупателям. А именно предварительный договор долевого участия. &quot;Суды только сейчас стали трактовать предварительные договоры купли-продажи как прямые договоры купли- продажи будущей вещи,— комментирует адвокат юридической компании &quot;Юков, Хренов и партнеры&quot; Оксана Ступина.— Что касается предварительных договоров долевого участия, то по ним нет судебной практики. Природа такого договора непонятна. И если люди останутся с этим документом, не факт, что им удастся защитить свои права&quot;. Цена риска ЖК &quot;Лебединое озеро&quot; входит в более крупную категорию объектов с минимальной ценой квартиры от 1 до 1,5 млн руб. Тут неплохой выбор. &quot;Интересным в плане бюджета покупки является проект малоэтажного многоквартирного строительства &quot;Малое Павлино&quot; в Люберецком районе в 8 км от МКАД,— рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании &quot;МИЦ-Недвижимость&quot; на Красной Пресне.— Стоит выделить проект &quot;Таболово&quot; в городе Видное в 2 км от МКАД и малоэтажный жилой комплекс &quot;Оквиль в Лесных Полянах&quot; в 10 км от Москвы по Ярославскому шоссе&quot;. Заметим, что все три этих объекта сильно разнятся схемой реализации. К примеру, &quot;Оквиль&quot; — единственная компания, которая открыто строит без разрешения на строительство, легализуя жилье по &quot;дачной амнистии&quot;. При этом используется земля, предназначенная для ИЖС, и не превышается этажность, поэтому накладок пока не было. Ноу-хау застройщика — договор реального раздела, по которому каждый собственник получает не долю дома, а выделенное помещение. Под уже готовые объекты дают ипотеку, их можно оплачивать сертификатами Министерства обороны. Но действительно дешевые предложения касаются только строящихся домов. Так, в &quot;Оквиле в Лесных Полянах&quot; стоимость однокомнатных квартир площадью 19 кв. м начинается с 1,36 млн руб. В &quot;Оквиле в Родниках&quot; — с 1,42 млн при полной единовременной оплате. Впрочем, во втором проекте не все в порядке с землей. Категория — земли поселений, но разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства, а не для ИЖС. Правда, представители застройщика уверяют, что сейчас занимаются устранением этой неприятности. С проектом &quot;Таболово&quot; все не так хорошо. Это два трехэтажных дома на окраине Видного, до Москвы по шоссе чуть больше 8 км. И цена доступная — от 1,42 млн за однушку. Продавцы уверяют, что по новому генплану Видного их объект окажется на землях поселений на новой Земляничной улице. Но в местной администрации говорят, что разрешения на строительства у проекта &quot;Таболово&quot; нет. В отличие от этих объектов &quot;Малое Павлино&quot; в Люберецком районе, в двух шагах от нового московского района, расположенного на бывших полях аэрации, строится со всеми разрешениями и продается по ФЗ 214. При этом все документы выложены на сайте. Стоимость студии площадью 23,6 кв. м начинается с 1,18 млн руб. В общем, выбор квартир &quot;эконом минус&quot; в Подмосковье на удивление богат. Есть среди них и откровенно подозрительные (подешевле), и довольно надежные (подороже). Есть и промежуточная группа, когда не хватает каких-то важных документов, например разрешения на строительство. &quot;Нужно быть готовым к тому, что если этого разрешения сейчас нет, то его может не быть и в итоге&quot;,— предупреждает адвокат Ступина. Вопрос в том, стоит ли рисковать всей квартирой ради экономии в 100-300 тыс. руб. <br />Никита Аронов<br />Источник: Коммерсантъ Деньги</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:11:16 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=14#p14 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=13#p13 <p>22 августа 2012 года Россия вступила во Всемирную торговую организацию и стала её 156- м членом после подписания закона «О ратификации Протокола о присоединении Российской Федерации к Марракешскому соглашению об учреждении Всемирной торговой организации от 15 апреля 1994 г.» Владимиром Путиным 21 июля 2012. Об экономической составляющей вступления России в ВТО сказано уже очень много, но повлияет ли это событие на российское законодательство, и как отразится на госкорпорациях? Законодательная база В целом при разработке большинства законодательных актов РФ изначально учитывался опыт иностранных государства, ведь не секрет что многие положения кодексов российского законодательства были фактически скопированы с зарубежных. Диана Солопченко, юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры» считает, что, тем не менее, законодательство потребует ряда корректировок и доработок. «Необходимо внести ряд изменений с тем, чтобы оно не только соответствовало требованиям к участникам ВТО, но и чтобы оно оказывало реальную и эффективную поддержку российских предприятий, которые на данный момент нуждаются в разработке и внедрении эффективных инструментов защиты интересов на международной арене», - утверждает эксперт. При этом Российская Федерация взяла на себя обязательства публиковать все законы и регламенты, затрагивающие применения, уровня сборов и таможенных пошлин на перевозку товаров с момента их вступления в силу и иные законы, и регламенты, касающиеся вопросов торговли. Российская Федерация должна обеспечить равный доступ на рынки страны товарам и услугам из разных стран. Изменения законодательства произойдут в банковском праве, в регулировании вопросов страхования и фармацевтики, так как Россия согласилась допустить на внутренний рынок иностранные страховые компании и банки. Необходимо привести в соответствие законодательство в сфере инвестиционной деятельности и торговли с тем, чтобы они соответствовали нормам ВТО. В частности, нормам ГАТТ и ВТО должны соответствовать требования к перевозке товаров. Будут отменены все несоответствующие нормам ВТО меры, включая тарифные преференции или тарифные льготы, применяемые в отношении инвестиционных программ и других соглашений, заключенных по старым нормам. Дмитрий Бочкарев, директор по развитию юридической фирмы «АВЕЛАН» говорит, что большая часть наших законов соответствует требованиям и правилам ВТО. «Но я уверен и в том, что российское законодательство будет меняться и усложняться, интегрируясь с нормами права Торгового общества. Особенно это каснётся процедуры взаимодействия между органами государственной власти и участниками рыночных отношений, пересмотра регламента правового взаимодействия. Думаю, что изменения в таможенном, налоговом и бюджетном кодексах, связанные с практической реализацией регламентов ВТО, вполне возможны, через полгода-год, после вступления России в ВТО», - заявил Бочкарев. «После вступления в ВТО потребуется не только внести изменения в законодательные акты на предмет их соответствия условиям ВТО, но и потребуется активная политическая и юридическая помощь и поддержка российских предприятий в вопросах взаимодействия на глобальных рынках», - заявила Диана Солопченко. Госкорпорации После вступления России в ВТО возникает вопрос и о судьбе госкорпораций. Если выражаться точнее, то речь идёт о: «Российской корпорации нанотехнологий», «Агентстве по страхованию вкладов», «Внешэкономбанке», «Фонде содействия реформированию ЖКХ», «Ростехнологиях», «Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта», «Росатоме». Госкорпорации – это не имеющие членства некоммерческие организации, учрежденные Российской Федерацией, к которым законодательством предъявляются меньшее количество требований к раскрытию информации о своей деятельности и к которым не применяется процедура банкротства. Диана Солопченко утверждает, что вступление в ВТО предполагает, что государство отказывается от субсидий и иных форм поддержки национальных предприятий, особенно в сфере сельского хозяйства, а также приватизирует предприятия. Напомним, что наличие государственных регуляторов торговли противоречит правилам и принципам ВТО. Однако резких изменений в данной сфере не предвидится, процесс будет идти плавно и без серьезных потрясений. «Применительно к госкорпорациям изменения, прежде всего затронут процедуры госзакупок. Основные требования к Российской Федерации как к новому члену ВТО — прозрачность государственных процедур закупок, недискриминационный режим в отношении иностранных производителей и инвесторов. На данный момент значительные преференции для отечественных предприятий предусмотрены Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ (ред. от 20.07.2012) «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Ожидается, что Российская Федерация будет постепенно отказываться от этих преференций», - заявила Солопченко. Дмитрий Бочкарев считает, что от вступления в ВТО выиграют сырьевые монополисты, которые смогут избавиться от экспортной пошлины. «Остальные компании столкнуться с возросшей конкуренцией и будут вынуждены искать пути к увеличению конкурентоспособности своей продукции. Это будет и плюсом и минусом, как это ни парадоксально звучит. У госкорпораций существует весьма весомый аргумент перед остальными участниками рынка - это административный ресурс. Хочу отметить, что плюсов от вступления в ВТО больше, нежели минусов. Интеграция с мировым рынком позволит оздоровить нашу экономику за счет инновационного преобразования производства и модификации товаров. ВТО позволит эффективно защитить внутренний рынок от недобросовестных конкурентов, от контрафактного потока импорта и от введения заградительных пошлин стран-импортеров», - заявил эксперт. ВТО и коммерческая недвижимость Если с юридическими вопросами теперь все более или менее понятно, то вопрос о том как вступление в ВТО<br />отразится на рынке коммерческой недвижимости нашей страны остается открытым. Управляющий директор CBRE в России Александр Поленок считает, что в долгосрочной перспективе, вступление России в ВТО положительно скажется на рынке коммерческой недвижимости, особенно на бизнесе логистических парков. «Положительный эффект будет достигнут за счет увеличения торгового оборота между РФ и другими странами, а также и за счет большей открытости экономики РФ для иностранных инвесторов. В то же время, в краткосрочной перспективе, мы не ожидаем какого-либо существенного влияния на рынок коммерческой недвижимости, так как снижение пошлин и повышение уровня конкуренции будет осуществляться в течение 5-7 лет и это улучшение не сможет компенсировать существующий деловой и инвестиционный климат в РФ, а также административные барьеры для ведения бизнеса», - считает эксперт. Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman&amp;Wakefield говорит о том, что вступление в ВТО – важный этап для нашей экономики. Однако непосредственно на рынке недвижимости это событие не отразится. «Целью ВТО является либерализация трансграничной торговли, а недвижимость – рынок локальный, поэтому влияние может быть только опосредованным. В целом членство в ВТО стимулирует конкурентоспособность Российской экономики, однако в полной мере эти стимулы начнут работать лишь через 10 лет. Сегодня для нас важен вектор на расширение интеграции в мировой рынок», - заявил Соколов. Игорь Пущён, заместитель директора Департамента инвестиционных услуг Colliers International, считает, что вступление в ВТО может оказать влияние на строительный сектор, как через себестоимость строительства (повышение цен на строительные материалы), так и через спрос и предложение. «Влияние изменения стоимости строительных материалов на рынок недвижимости можно рассмотреть на примере рынка жилья и коммерческой недвижимости. Порядка 80% всего рынка строительных материалов в России приходится на строительство жилья. При том, что доля продукции отечественного производства в жилом строительстве, как правило, выше, а значит влияние от вступления в ВТО будет меньше в части стоимости строительных материалов, и ожидать удешевления производства квадратных метров не приходится», - говорит Пущён. Также он отметил, что если говорить, к примеру, об офисном сегменте класса А, то стоит отметить, что доля затрат на импортную продукцию: инженерию, отделочные материалы (частично) и силовые агрегаты вряд ли превышает 40-45% себестоимости квадратного метра. К тому же, полагаю, что снижение пошлин в связи с вступлением в ВТО будет планомерным, и эффект от этого процесса вряд ли будет сильно ощутим. Кроме того, многие иностранные компании уже разместили часть производств в России. «Также стоит упомянуть потенциальное удешевление стоимости заемного финансирования, и, как следствие, доступа зарубежных кредитных институтов на национальный рынок. Теоретически, возросшая конкуренция повлечет за собой снижение ставок по кредитам, что в свою очередь положительно скажется на покупательской способности. Однако опять же, скорее всего, эффект будет растянут во времени», - отметил эксперт. Стоит принять во внимание, что цена квадратного метра определяется его себестоимостью лишь частично. В основном на его стоимость влияет спрос и предложение, где доля рыночных факторов опять же далека даже от 50%. Формула цены квадратного метра для покупателя не строится исходя из затратной модели. Стоимость определяет баланс спроса и предложения. К примеру, если при существующем уровне предложения, эффектом от вступления в ВТО будет бурный рост экономической активности, а значит и спрос на новые площади, то цена квадратного метра для конечного потребителя опять вырастет без учета изменений в стоимости финансирования и строительных материалов Артём Бартков<br />Источник: Арендатор.ру</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:09:02 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=13#p13 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=12#p12 <p>Переезд чиновников за МКАД становится все более реальным. Им уже подобрали место. А<br />среди бизнесменов, желающих заработать на этом переезде, наметился лидер — олигарх- аграрий Вадим Мошкович. Городские власти подвели итоги архитектурного конкурса на развитие московской агломерации. Победителей оказалось сразу двое: французы из Antoine Grumbach et Associes стали лучшими в номинациях &quot;Развитие столичной агломерации&quot; и &quot;Развитие присоединенных территорий&quot;, а американцы из Urban Design Associates — в номинации &quot;Административно-деловой центр&quot;. Согласно<br />задумке американцев, город для чиновников должен появиться за чертой МКАД, а именно — на Калужском шоссе, на землях бывшего совхоза &quot;Коммунарка&quot;. Вообще-то к этому конкурсу принято было относиться пренебрежительно. Городские власти сами не раз заявляли, что в действительности Большая Москва будет развиваться не в точности по проекту победителя, а как-то иначе, хотя все достойные идеи конкурсантов будут учтены. Такой подход, очевидно, и побудил проигравшего в конкурсе архитектора Андрея Черникова уже после оглашения итогов конкурса заявить, что парламентский центр за городом строить не будут, а будут, в соответствии с его собственным проектом, в Москве — рядом с ЦДХ на Крымском Валу и рядом с бывшей гостиницей &quot;Москва&quot;. Тем не менее вице-мэр Москвы<br />Андрей Шаронов на прошлой неделе все же заявил, что конкурс проводился не случайно, в качестве приоритетного будет рассматриваться именно проект победителя, и сейчас прорабатывается вариант переезда части чиновников на новые территории Москвы. Помимо жителей &quot;малой Москвы&quot;, мечтающих о переезде бюрократов куда подальше (подсчитано, что речь идет о 210 тыс. чиновниках, на которых приходится 2,9 млн кв. м зданий в городе), бенефициарами этого переезда рассчитывали стать крупнейшие лендлорды замкадовских территорий. Похоже, среди них наметился победитель: владельцем &quot;Коммунарки&quot; является сенатор и собственник группы компаний &quot;Русагро&quot; Вадим Мошкович. Подальше от Болотной Война между лендлордами-лоббистами парламентского центра продолжается уже больше года. На финишной прямой их оставалось всего двое: металлургический магнат Василий Анисимов (его девелоперская компания Coalco владеет землей в городском округе Домодедово) и Вадим Мошкович с его &quot;Коммунаркой&quot;. Предлагаемые бизнесменами под парламентский центр земли хороши по-своему, но каждый проект имеет и свои минусы, обыграть которые было делом большой изобретательности. Так, например, минус Домодедово в том, что от Москвы до него далековато, больше 20 км. И нужно отдать должное изяществу тактики Василия Анисимова, в мае этого года написавшего президенту письмо, в котором обосновывалось, почему чиновникам в Домодедово будет хорошо. &quot;Характерная черта нашего времени — акции протеста по любым социальным или политическим поводам,— писал бизнесмен.— Причем демонстрации чаще всего возникают именно в больших городах, обладающих миллионными ресурсами населения... А компактность Домодедово и удаленность его от Москвы создаст необходимую защитную зону, затрудняющую мобилизацию протестных групп и требующую от них большей пассионарности&quot;. К недостаткам &quot;Коммунарки&quot; стоит, пожалуй, отнести проходящий там газопровод, захоронения радиоактивных отходов, полигоны твердых бытовых отходов и располагавшиеся там расстрельные полигоны НКВД. Вадим Мошкович с этими проблемами разбирается играючи: в интервью газете &quot;Ведомости&quot; он докладывал, что расстрельные полигоны огорожены и застраиваться не будут, газопровод не работает, а свалка законсервирована. Первые признаки того, что дело Мошковича побеждает, появились еще в апреле этого года, когда на совещании по развитию московской агломерации находившийся еще в роли президента Дмитрий Медведев официально заявил, что сегодняшние здания парламента &quot;являются случайными, были получены в силу известных причин в начале 1990-х годов и не отвечают по своему функциональному назначению деятельности высших законодательных органов&quot;, и призвал к переезду в &quot;новую Москву&quot;. По случайному стечению обстоятельств в тот же день прошла презентация проекта по строительству парламентского центра в &quot;Коммунарке&quot;. Примерно в то же время стали один за другим &quot;отваливаться&quot; основные конкурирующие проекты в центре Москвы. Так, наиболее вероятными претендентами называли участок, оставшийся после сноса гостиницы &quot;Россия&quot;, пустырь недалеко от Поклонной горы и территорию завода ЗИЛ. Участок у Поклонной горы был признан слишком маленьким, по поводу земли из-под гостиницы Владимир Путин сказал свое веское &quot;да будет парк&quot;, оставалась только территория ЗИЛа. Комиссия по размещению парламентского центра под руководством Игоря Шувалова, которой Дмитрий Медведев поручил проработать варианты этого размещения, к июлю подготовила единственный вариант — &quot;Коммунарка&quot;. К этому моменту &quot;самым приемлемым&quot; участком для строительства центра стал считать &quot;Коммунарку&quot; и Владимир Ресин, глава комиссии Госдумы по строительству зданий и сооружений, предназначенных для парламентского центра. Сами парламентарии, правда, переезжать никуда не хотят. На слушаниях по поводу переезда в июле один только Владимир Жириновский агитировал коллег за &quot;чистый воздух&quot;, суля им в &quot;Коммунарке&quot; все блага, которых<br />они лишены на Охотном Ряду, включая библиотеку, химчистку и клуб. Депутаты в большинстве своем соглашались скорее на ЗИЛ, даже без библиотеки. Но их позиция, похоже, в этом деле все же решающей не будет. Небывалая щедрость Структуры Вадима Мошковича занялись скупкой земли на Калужском шоссе еще в 2004 году. Сенатор и его тогдашний партнер — председатель совета директоров Собинбанка Сергеей Кириленко — начали выкуп акций совхоза у работников и менеджеров предприятия. Уже через несколько месяцев земельный банк составлял 4 тыс. га. Судьбу территорий, вытянувшихся с третьего по двадцать третий километр Калужского шоссе, решали на ходу. Сам Мошкович в интервью рассказывал, что на землях совхоза, основанного еще Феликсом Дзержинским для снабжения работников НКВД парным молоком, с самого начала планировалось заниматься сельским хозяйством. Но животноводство — не самый верный способ капитализации активов. К 2005 году планы переменились: партнеры придумали генеральный план застройки 12 тыс. га, создали девелоперскую компанию &quot;Масштаб&quot; и начали строительство города-спутника под кодовым названием &quot;А101&quot;. В кризис Мошкович разошелся с Собинбанком, отдав ему 1 тыс. га, а затем в &quot;Коммунарку&quot; пустили еще одного инвестора: 127 га были проданы группе ПИК, которая тоже взялась за строительство жилья. Попытки привлечь в &quot;Коммунарку&quot; чиновников и госструктуры делались неоднократно. Раньше неподдельный интерес к городу-спутнику проявлял мэр Москвы Юрий Лужков. Стороны договорились о сотрудничестве, но совместного проекта так и не случилось: сначала недоставало средств, а после сам градоначальник лишился доверия правительства. В 2009 году Мошкович начал переговоры о продаже 3 га Сбербанку: кредитная организация планировала разместить здесь свой корпоративный университет. Но сделка не состоялась — интересы финансистов сместились на Новорижское шоссе. После чего началось обсуждение планов строительства на этих землях парламентского центра. Сначала на рассмотрение вынесли два поля: первое — у поселка Газопровод, второе — между Сосенками и Макарово. Позднее планы скорректировались. Выступая на парламентских слушаниях, посвященных переезду, депутат Владимир Ресин вынес на обсуждение три участка: 160 га в непосредственной близости от самой &quot;Коммунарки&quot;, 400 га между поселками Московский и Рассказовка и 420 га недалеко от Воскресенского. Парламентариям больше всего нравится первый, наиболее приближенный к старой Москве вариант. В качестве веского аргумента в пользу строительства парламентского центра на его землях Вадим Мошкович выказал готовность отдать участок площадью 300 га Москве даром. Подарок весьма щедрый: гектар в &quot;Коммунарке&quot; мог бы обойтись правительству примерно в $1,6 млн. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, благотворительностью тут и не пахнет: отдав городу 300 га задаром, Мошкович останется собственником еще более 2 тыс. га, стоимость которых в случае возведения парламентского центра вырастет в три-четыре раза (после присоединения &quot;Коммунарки&quot; к Москве стоимость недвижимости здесь и так уже выросла на 20-25%). Дело, правда, осложняется тем, что город для чиновников хотят строить без выделения на эти цели бюджетных средств, а финансировать его за счет продажи зданий, занимаемых ныне госучреждениями. По словам Андрея Шаронова, для этих целей в неких долях между федеральным центром и Москвой будет создано акционерное общество, в уставный капитал которого внесут недвижимость, ныне занимаемую органами власти. Переезжать, напомним, планировали Совет федерации, Госдума, все министерства и их ведомства, кремлевская администрация, аппарат правительства, Генеральная прокуратура, Следственный комитет, Счетная палата, Высший арбитражный суд, Федеральный арбитражный суд Московского округа, 9-й арбитражный апелляционный суд, Верховный суд и Мосгорсуд. Даже если не обсуждать всерьез продажу Кремля, найти инвесторов под здание Госдумы, например, тоже не так-то просто. &quot;В центре Москвы можно было бы рассматривать варианты дорогих гостиниц, но делать отель из Госдумы вряд ли кто-нибудь возьмется: затраты на такой проект будут сопоставимы со стоимостью строительства нового помещения. К тому же отели такого класса предполагают наличие парковки, которую негде расположить&quot;,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин<br />Ковалев. Такая же проблема встанет при перепланировке здания под офис. &quot;Потенциальному инвестору надо одновременно быть в очень хороших отношениях с государством и привлечь огромные кредитные средства, при этом едва ли одна компания сможет взяться за весь комплекс ведомственных домов одновременно&quot;,— рассуждает Ковалев. Ко всему прочему опыта передачи инвесторам ведомственных зданий у правительства практически нет. Самым масштабным переездом на памяти чиновников до сих пор был перенос Конституционного суда из Москвы в Санкт-Петербург. По первоначальным расчетам, на переезд должны были потратить 200 млн руб., но итоговая смета проекта, по разным оценкам, доходила до 10 млрд руб. Оставшийся после Конституционного суда дом на Ильинке было решено передать Министерству труда и социальной защиты.<br />Источник: Коммерсантъ Деньги</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 10:07:02 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=12#p12 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=11#p11 <p>В России, как мы все хорошо знаем, развернулись масштабные строительные работы в рамках подготовки к зимним Олимпийским играм в Сочи в 2014 году и Чемпионату мира по футболу-2018. Их особенность состоит в том, что они должны быть закончены в строго установленные сроки: перенести их при всем желании не получится. Отсюда поспешность во всем, в частности, это касается изъятия частной собственности. Это является общемировой практикой – забирать частное ради общественного, конечно же, с выплатой компенсации. Однако серьезная проблема возникает в случае изъятия неформальной собственности, то есть собственности, которая не закреплена за владельцами документально. В этой ситуации перед организаторами площадки для международных соревнований встает дилемма: с одной стороны, они должны своевременно произвести изъятие недвижимости, с другой стороны, соблюсти права и интересы неформальных собственников и таким образом избежать социальных издержек. По «олимпийскому» закону, действующему сейчас на территории Краснодарского края для упрощения процедуры изъятия недвижимости, неформальные владельцы, желающие получить компенсацию, должны пройти сложную процедуру легализации, окончательное решение о которой принимает суд. Здесь важно учитывать то, что, по экспертным оценкам, приблизительно 90% жителей Имеретинской низменности (район основного олимпийского строительства) в 2007 году являлись неформальными собственниками. Всем нашим гражданам, конечно, очевидно, что проведение Олимпиады изменит жизнь нашей страны. И о том, что коренным обитателям города – круглогодичного курорта, который становится тотальной и сверхдорогой стройплощадкой, придется несладко, граждане тоже догадываются. А вот о том, что все они скоро могут превратиться в «жителей Имеретинской низменности» (и далеко не в том смысле, что окажутся в субтропиках), большинство граждан не догадывается. На осенней сессии 2012 года в Госдуме планируется рассмотрение поправок в Гражданский Кодекс РФ, которые, как и положения скандального закона, действующего в Краснодарском крае, предполагают облегчение процедуры изъятия собственности, но уже на всей территории России. В частности, власти Москвы предлагают сократить срок изъятия с одного года до пяти месяцев. Процедура по этому законопроекту должна состоять из следующих шагов: местные власти принимают решение, публикуют о нем объявление, и через два месяца собственнику направляется на подписание соглашение об изъятии. Если собственник в течение трех месяцев не подписывает это соглашение, власти идут в суд. Институт проблем правоприменения Европейского университета в Санкт-Петербурге объясняет властям, почему введение в законную силу данных поправок неминуемо приведет к жестким конфликтам между представителями<br />государственной застройки и местными владельцами недвижимости на примере неудачного опыта в Сочи и предлагает наиболее действенный путь решения проблемы. Причины неэффективности «олимпийского» метода, по мнению исследователей, таковы: 1. Противоречие между двумя процедурами С одной стороны, по «олимпийскому» закону упрощалась и ускорялась процедура изъятия собственности, закрепленная в федеральном законодательстве. С другой стороны, упрощения процедуры легализации неформальной собственности в нем не предусматривалось. Здесь важно учитывать, что такая процедура – это достаточно сложный процесс сбора документов в различных бюрократических инстанциях, который требует большого количества времени (в среднем, от полугода до трех лет). 2. Неправомерное давление и манипуляция при процедуре Процесс легализации в некоторых случаях превращался в инструмент давления, применяемый чиновниками в отношении неформальных собственников, участвующих в протестных акциях. Так, например, чиновники могли отказать или затянуть выдачу того или иного документа, необходимого для оформления прав собственности. И, наоборот, в отношении лояльных жителей чиновники могли ускорить процедуру легализации. По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности. Они готовы бороться за свои права. Иск жителей<br />Сочи, поданный в Европейский суд по правам человека в Страсбурге, сейчас ждет своего рассмотрения, и это – большая проблема для России. Изучив опыт других олимпийских столиц, можно сделать вывод, что оптимальным решением сейчас будет натуральная компенсация и признание прав собственности на новом месте жительства. Эта модель уже была в 1992 году реализована в Барселоне. Она выглядела так: в районе строительства олимпийских объектов имелось несколько неформальных поселений, жители которых не имели законных прав на собственность. 65% населения этих неформальных поселений составляли цыгане. Взамен земельных участков, которые подлежали изъятию, жители неформальных поселений получали натуральную компенсацию – чаще всего жилье, купленное организаторами игр на вторичном рынке недвижимости. При этом у неформальных собственников не было необходимости проходить процедуру легализации, так как после переселения неформальные владельцы получали права собственности на новом месте жительства. В результате было переселено 600 семей. Таким образом, во-первых, за счет предоставления натуральной компенсации удалось избежать социальных издержек, которые возникают в случае денежной компенсации в условиях «олимпийского» роста цен (получившие компенсацию просто не могут приобрести новое жилье на полученную сумму), а во-вторых, отсутствие процедуры легализации неформальной собственности способствовало быстрому изъятию недвижимости для целей олимпийского строительства. Данная стратегия является наиболее эффективной из всех четырех альтернатив, кратко представленных в таблице ниже, и этот опыт легко может быть использован и в России. Столица / Признание прав собственности / Форма компенсации / Ускорение процедур изъятия / Социальные издержки Пекин – 2008 / Не признаются / Изъятие без компенсации / ДА / ДА<br />Сеул – 1988 / Признание прав собственности прописано в законе / Денежная компенсация или сертификаты на жилье / ДА / ДА<br />Афины – 2004 / Права собственности не предоставляются / Денежная субсидия (при отсутствии иного жилья) / ДА / НЕТ<br />Барселона – 1992 / Права собственности предоставляются на новом месте жительства / Натуральная компенсация / ДА / НЕТ<br />Сочи – 2014 / Получение прав собственности через легализацию (окончательное решение принимает суд) / Денежная или натуральная компенсация (только в случае получения статуса собственника) / НЕТ / ДА На основе «барселонской» модели ИПП также предлагает депутатам Госдумы следующую практическую рекомендацию для новых осенних поправок к закону: необходимо сделать процесс изъятия неформальной собственности максимально прозрачным и подотчетным, а также ориентированным на компенсацию общей площади недвижимости, а не на достойную компенсацию для всех «проживающих». Это важное условие для того, чтобы исключить возможность попадания в списки «мертвых душ». Все списки неформальных собственников, претендующих на сумму, должны публиковаться в открытых источниках. Составление списков должно находиться под контролем комиссии, включающей представителей местного сообщества, общественные организации и другие заинтересованные стороны. Анализ случая Сочи основан на интервью и результатах наблюдения, собранных в ходе полевого исследования ИПП в 2010 и в 2011 гг., на нормативных актах, заявлениях, архивных данных, а опыта других олимпийских столиц – на вторичных источниках данных, а именно научных монографиях, статьях, докладах правозащитных организаций. Фото: Fotolia/PhotoXPress.ru Софья Шайдуллина<br />Источник: Slon.ru</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 09:59:38 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=11#p11 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=10#p10 <p>Закон, запрещающий госслужащим владеть иностранной недвижимостью и счетами за рубежом, пока еще не принят, но Президент РФ Владимир Путин считает, что такие ограничения должны быть введены, и видит в этом возможность для борьбы с коррупцией. Повлияет ли этот закон на российский рынок недвижимости? Депутаты внесли этот законопроект на рассмотрение Госдумы. Санкции за его нарушение могут составить до 10 миллионов рублей или до 5 лет лишения свободы. Заметим, что запрет будет касаться и супругов. Исключения, конечно, есть. Например, если необходим курс лечения за границей, то согласно заключению медиков, счет в заграничном банке открыть разрешат. А вот если квартира достанется в наследство от родственника, проживающего не в России, то за год от такого дара надо отказаться либо продать, а деньги перевести в российский банк. Давайте обсудим возможные перспективы принятия этого закона. Владеют ли госслужащие иностранными квадратными метрами? Ни для кого не секрет, что квадратные метры дороги везде, а зарплаты на государственной службе никогда не были сверхвысокими. Поэтому справедлив вопрос: «А есть ли эта недвижимость у чиновников?» Но согласитесь, что вопрос этот вызывает лишь недоумение, так как ответ очевиден каждому. Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости Welhome, отмечает, что согласно статистике, чуть ли не каждый третий человек, владеющий недвижимостью за рубежом – госслужащий. «Как показывает практика, излюбленными направлениями российской элиты считаются: элитные курорты Европы, юг Франции (Монако), Испания (Марбелья), США (Майами), а также горнолыжные курорты Франции и Швейцарии. Цены по данным направлениям начинаются от 1 500 000 евро». Марина Филичкина, менеджер по продажам зарубежной недвижимости Tranio.Ru, сообщает: «Известно, что у министра по делам «Открытого правительства» Михаила Абызова есть квартира в Великобритании. Первый вице- премьер Игорь Шувалов является хозяином дома в Арабских Эмиратах и Австрии, а также квартиры в Великобритании. У семьи полпреда президента Александра Хлопонина есть в Италии земельный участок площадью 8223 кв. м и жилой дом, а у жены уполномоченного по правам ребенка Павла Астахова – квартира в Монако площадью более 170 кв. м. Есть и другие примеры». По оценкам Tranio.Ru, настоящая доля чиновников среди российских покупателей зарубежной недвижимости выше статистической, просто большинство не афишируют своего рода занятий перед риелторами. Если закон примут, то он ни на что не повлияет Закон никак не изменит ситуацию на рынке – единогласное мнение всех участников рынка недвижимости! И ответ также очевиден – всегда найдутся способы его обойти! Нури Катц, президент CENTURY 21 Россия, считает, что «если кто-то захочет скрыть свои финансы за границей, то он сделает это. Российское правительство не имеет абсолютно никаких полномочий мешать иностранным банкам открывать счета любым российским гражданам или компаниям. Российское правительство не может претворить этот закон в жизнь и не имеет способа удостовериться, что закон соблюдается». Нури Катц отмечает, что США эффективно решает такую задачу: американское правительство вынуждает все международные банки сообщать американским налоговым органам о счетах американских граждан. Если же банк скроет такую информацию, то может быть оштрафован на 30% всех долларовых активов. Не стоит говорить о том, что долларовые активы есть у всех банков, а вот активов в рублях большинство банков, конечно, не имеет. Антон Белых, генеральный директор DNA Realty, сообщает, что и сейчас большинство чиновников действуют не напрямую, предпочитая приобретать недвижимость на фирмы, владельцами которых по документам выступают доверенные лица. «Кстати, в Москве дорогую недвижимость чиновники покупают тоже не сами, а через своих представителей. Часто в риелтерскую или девелоперскую компанию обращается лицо, «представляющее интересы влиятельного человека». И девелопер может так и не узнать, в чьих интересах была приобретена та или иная недвижимость». Антон Белых уверен, что «данная инициатива практически никак не скажется ни на интересе к зарубежной недвижимости со стороны чиновников, ни на внутреннем рынке». Единственное, что те же чиновники будут больше прятаться и конспирироваться. Это же мнение разделяет Игорь Индирксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, считая этот закон абсурдным. «Единицы чиновников покупают недвижимость на себя, а не на оффшорные компании, зарегистрированные на Виргинских островах. Скажем, 95 % российских чиновников регистрируют все зарубежные<br />объекты на такие компании, при этом такая информация полностью закрыта, и узнать, что регистрировал тот или иной чиновник, невозможно». Советник генерального директора ГК «МосРегионСтрой» Казбек Чемхильгов считает, что «правильнее было бы усилить контроль за законностью и правомерностью получения денег, а не за тем, на что люди их тратят. К тому же этот законопроект противоречит Гражданскому Кодексу РФ, в соответствии с которым право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или другой сделки». Управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук отмечает, что добросовестные чиновники и сейчас не очень-то покупают недвижимость за рубежом, а коррумпированных никакой запрет не остановит. Он считает, что чиновники не кинутся скупать российские квадратные метры, так как «наличие у госслужащих больших активов в виде недвижимости является существенным минусом перед лицом потенциального электората. И покупать на свое имя недвижимость в России чиновник все равно не будет». Россияне же как покупали недвижимость за рубежом, так и будут покупать. Если количество сделок на этом рынке и упадет, то связано это будет не с законом, а с тем, что после кризиса люди стали более осознанно относится к таким покупкам. Гражданская позиция В идеале хотелось бы, чтобы Россия не считалась и не являлась коррумпированным государством. Свою позицию к закону высказал Алексей Демьянчук, который как гражданин запрет приветствует: «Деньги, пусть даже и коррупционные, должны оставаться и работать в родной стране, а не в чужой. Если ты выбрал профессию, связанную со служением своему народу, показывай это на собственном примере: живи сам в поселке, которым управляешь, езди по этим дорогам. Иначе получается, что чиновник сам расписывается в собственной некомпетентности». Одним словом, вести борьбу с коррупцией необходимо, но метод выбран явно неэффективный. Фото: polportal.ru Наталья Бухтиярова<br />Источник: Собственник</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 09:58:23 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=10#p10 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=9#p9 <p>1 марта 2013 года заканчивается срок бесплатной приватизации. Что такое приватизация, деприватизация и расприватизация, в очередной статье постоянной рубрики, портала «Новосибирcкая недвижимость, nn-baza.ru». Приватизация жилья –это передача государственного жилья в собственность частному лицу. Отличие между приватизированным и неприватизированным жильем в том, что жильцы неприватизированной квартиры не могут ею распоряжаться: такую квартиру нельзя продать, подарить, обменять или завещать. Кто участвует в приватизации? Согласно статье 69 Жилищного Кодекса и статье 2 Закона о приватизации в приватизации могут участвовать только члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, (далее наниматель.): проживающие совместно с ним его супруг (супруга), дети и родители нанимателя. Другие совместно живущие в квартире родственники, или же нетрудоспособные иждивенцы могут быть также признаны членами семьи. Для этого они должны быть вселены нанимателем в качестве таковых и вести с ним общее хозяйство. В некоторых случаях «иные» лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Рассмотрим вопрос участия в приватизации на конкретных примерах. Временные жильцы В семье Ивановых кроме супруги нанимателя и его детей в не приватизированной квартире были прописаны еще два дальних родственника, которых вселяли на время их учебы в городе. Нужно ли их включать в приватизацию и выделять долю в квартире? Закон совершенно ясно на этот счет говорит о том, что временные жильцы, которые вселялись на какой-то определенный срок, не участвуют в приватизации. В данном случае родственники, как раз и являются теми самыми временными жильцами. К слову, по закону, срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Бывший член семьи и приватизация Мы с мужем развелись, но продолжаем вместе с детьми проживать в не приватизированном жилье, в котором он является нанимателем. Я автоматически потеряла все права на жилье после развода, ведь я уже бывший член семьи? На этот счет закон совершенно ясно говорит, что если даже Вы перестали быть членом семьи нанимателя, но продолжаете проживать в квартире, то сохраняете все права. Единственно, что Вы самостоятельно отвечает по своим обязательствам, которые прописаны в договоре социального найма. В частности, по оплате коммунальных расходов. Отказ от приватизации и выселение Я был прописан в родительской квартире, они решили ее приватизировать, я написал отказ от участия, хотя и живу там. Могут ли родители меня потом принудительно выселить? Нет, отказ от приватизации не дает Вам права собственности на жилье, но при этом сохраняет за Вами право на проживание в данной квартире. При этом Вы также не утратили и своего права на участие в приватизации другой квартиры, которая может быть получена от государства. Участвуют ли дети в приватизации? Часто возникает вопрос — обязательно ли включение в приватизацию несовершеннолетних членов семьи? Нет, не обязательно, так как это не обязанность, а право, от которого любой из членов семьи может отказаться - оформив отказ от участия в приватизации. Но вот в отношении несовершеннолетних такой отказ, написанный законными представителями, должен быть подкреплен разрешением органов опеки и попечительства, которые зачастую настаивают на включение детей в приватизацию. Когда я был маленьким, меня родители включили в приватизацию. Это значит, что если я потом получу муниципальное жилье, то я его больше не смогу приватизировать, так как уже получил долю по приватизации в родительской квартире? Несовершеннолетние участники приватизации – это единственные, кто может получить от государства жилье дважды. В законе сказано, что даже, если вы до 18 лет приняли участие в приватизации, то Вы сохраняете право на однократную бесплатную приватизацию жилья в совершеннолетнем возрасте. Как происходит приватизация? Для того, чтобы начать процесс приватизации необходимо, чтобы наниматель получил согласие на нее ото всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Для этого необходимо с пакетом документов обратиться в администрацию того населенного пункта, с которой заключен договор социального найма. Предварительно необходимо собрать документы. Что нам потребуется для приватизации? Список документов таков: документ, удостоверяющий личность заявителя, и его копия;<br />доверенность, если документы подает не лично заявитель<br />документ, который подтверждает согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также временно отсутствующих граждан, на приобретение в собственность данного жилого помещения;<br />документ, который подтверждает право граждан на пользование данным жилым помещением (ордер на занимаемое жилое помещение, договор социального найма или другое)<br />поэтажный план и экспликация жилого помещения, выданные Бюро технической инвентаризации;<br />выписка из домовой книги установленной формы с полными сведениями о гражданах, зарегистрированных в данной квартира на момент обращения. Более того в нее должны быть включены все зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера. Такая справка действует всего 10 дней.<br />справка, подтверждающая неиспользование ранее гражданином права на приобретение жилого помещения, если он менял место жительства после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».<br />если в квартире есть несовершеннолетние члены семьи нанимателя, то необходимо также предварительное разрешение органов опеки и попечительства. После подачи вами документов орган власти в 2-х месячный срок должен принять решение о приватизации или об отказе в оной. Этот срок не может быть увеличен, так как он строго прописан в законодательстве. Расприватизация или деприватизация Квартплата съедает до 70% моего небольшого дохода, в нее же кроме электричества, воды и тепла входят расходы на содержание общего имущества. Когда квартира была не приватизирована, я платила меньше. Я хочу вернуть обратно квартиру муниципалитету, но при этом сохранить право там жить. Это возможно? Да, это возможно. Поправка, которая продлила срок бесплатной приватизации, также предоставила собственникам жилья деприватизировать свою квартиру и проживать в ней на условиях социального найма. Но не каждую квартиру можно деприватизировать, для этого необходимо соблюсти несколько условий. Во- первых, помещение должно быть единственным местом постоянного проживания. Во-вторых, оно должно быть свободно от обязательств (не быть в залоге, под арестом), не располагаться в аварийном и подлежащим сносу доме. Кроме этого все собственники должны быть согласны с деприватизацией. Существует на сегодня также и термин «расприватизация», который очень часто используют, как синоним деприватизации, но на самом деле это не так. Расприватизация — это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Что нельзя приватизировать? Живу в аварийном доме, у меня не приватизирована квартира. Попыталась ее приватизировать, но мне отказали. Они правы? К сожалению, да. Квартиры, которые находятся в доме, подлежащим сносу, или признаны аварийными, не могут<br />быть приватизированы. В свою очередь воспользоваться своим правом на приватизацию муниципального жилья Вы сможете после того, как получить новую квартиру взамен аварийной. Кроме этого невозможно приватизировать жилое помещение в общежитиях, служебное жилье, и жилье в закрытых военных городках. Анастасия Загоруйко<br />Источник: &quot;Новосибирская недвижимость. nn-baza&quot;</p> mybb@mybb.ru (admin) Thu, 20 Sep 2012 09:56:44 +0400 http://eurostimul.fanbb.ru/viewtopic.php?pid=9#p9